Bekijk Volledige Versie : Contouren huurplutocratie komen aan het licht
"Verdiencapaciteit" is een van Dekkers luidste kreten. De "verdiencapaciteit" van huizenbouwers / eigenaars / verhuurders moet groter worden, opdat ze meer huizen kunnen bouwen.
Ik heb een beetje zitten rekenen.
Er zijn 110.000 huizen nodig.
De gemiddelde onroerende zaak-waarde van huurhuizen is € 121.000.
De gemiddelde bouwkosten van bestaande huizen zijn veel lager. De oz-waarde wordt nl. afgeleid van koopprijzen, die de afgelopen 15 jaar geëxplodeerd zijn. De oorspronkelijke koopprijs moest de bouwkosten al dekken, dus de actuele koopprijs ligt daar ver boven.
Maar voor nieuwbouw hoeft dit niet te gelden.
Dus laten we de bouwkosten van een huis op € 120.00 stellen.
(Ik ga nog aannemers raadplegen om hier meer over te weten te komen).
Nodig kapitaal: 110.000 x € 120.000 = ruim € 13 miljard
Woningcorporaties bezitten € 10 miljard
Laat hen € 7 miljard uitgeven aan huizenbouw.
Daar kunnen ze 50.000 huizen van bouwen.
Die brengen bij een huurprijs van € 275 in 6 jaar ongeveer € 1 miljard huur op.
Particuliere investeerders bouwden in 2000-2004 23.500 huurhuizen (CBS).
Laat hen dat de komende 5 jaar weer doen.
Dan hebben we al 73.000 van de 110.000 nodige huizen.
De vraag rijst daarmee of zulke ingrijpende maatregelen als huurprijsontregeling - die in 4 jaar tientallen procenten huurprijsstijging mee kan brengen - terecht zijn.
Martkpooier Dekker wil huurprijsontregeling en daarop volgende huurverhoging om de "verdiencapaciteit" van woningcorporaties te vergroten.
Onderstaande artikelen leren dat die "verdiencapaciteit" tenminste groot genoeg is om de directeuren toplonen te betalen - hoger dan dat van de eerste minister - en om miljarden uit te geven aan interne kosten.
Dekker wil huurprijsontregeling en huurverhoging ook voor een "beter investeringsklimaat" (ook een van haar luidste marktborrelkreten).
In gewone taal: huurders moeten hogere huur betalen om kapitalisten hogere rente te betalen en om directeuren hun toplonen te betalen.
CORPORATIES TE KWISTIG MET GELD
De Volkskrant 15 juli 2005
Merijn Rengers, Xander van Uffelen
Interne kosten stijgen 12% per jaar
De kosten van woningcorporaties rijzen de pan uit. Tussen 2000 en 2003 zijn hun interne bedrijfskosten jaarlijks met 12% gestegen. Na een fusie blijken de sociale verhuurders extra kwistig te zijn met hun uitgaven. Daardoor is miljarden euro minder beschikbaar voor de bouw van betaalbare huurwoningen.
Dat blijkt uit een onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), dat marktpooier Dekker van VROM donderdag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Het CFV houdt toezicht op hoe woningcorporaties met hun geld omgaan.
Met de publicatie van het rapport is een nieuwe aanvaring tussen het ministerie en de toezichthouder van de baan. Marktpooier Dekker hield eerder dit jaar de publicatie van een kritisch rapport van het CVF tijdelijk tegen.
De sociale verhuurders geven per huurhuis steeds meer geld uit, blijkt uit het onderzoek. De kosten van de interne organisatie stegen tussen 2000 en 2003 van € 757 naar € 1071 per woning. Dit wordt vooral verklaard door salarisstijgingen en het inhuren van extra personeel door de corporaties.
De hogere kosten slaan een gat in de reserves van de verhuurders. De waarde van het woningbezit valt 7,8 miljard euro lager uit, stelt het CFV. Daardoor hebben corporaties minder vermogen beschikbaar om betaalbare huurwoningen te bouwen.
Vooral grote corporaties in steden zijn duur, constateert het CFV. De kosten van de eigen organisatie bedragen daar circa € 1200 per huurhuis. Corporaties in Rotterdam zijn het duurste uit. De toezichthouder heeft geen verklaring voor de grote verschillen tussen de verhuurders.
In het rapport hekelt het CFV de beperkte verantwoording van corporaties in hun jaarverslag. Jaar in jaar uit overschrijden zij hun begroting. In de jaarstukken staat de kostenexplosie bovendien onvoldoende verklaard.
Toezichthouder CFV doet een reeks aanbevelingen om de kosten te drukken. De coöporaties moeten getallen onderling gaan vergelijken, zodat ze geprikkeld raken om beter op hun geld te letten. Bovendien moeten de corporaties eenduidige jaarrekeningen opstellen.
Marktpooier Dekker van VROM ziet in het rapport geen aanleiding om bij de corporaties in te grijpen. Zij vindt het beteugelen van de kosten een zaak van de raden van toezicht. Wel ziet ook zij brood in het verbeteren van de jaarverslagen.
SLOOPBONUS VOOR DIRECTIE CORPORATIES
De Volkskrant vrijdag 19 augustus 2005
Merijn Rengers, Xander van Uffelen
Directeuren van woningcorporaties die veel goedkope huurhuizen slopen, krijgen een hoger salaris. De financiële prikkel om huizen te slopen, een “sloopbonus”, is opgenomen in de beloningsregels van de brancheorganisatie Aedes.
Uit onderzoek van de Volkskrant onder de grootste vijftig corporaties blijkt dat de inkomensstijging van directeuren nauw samenhangt met de mate waarin werd gesloopt en verbouwd. De gemiddelde salariskosten van een directeur stegen in 2004 met 6%, terwijl bij de grootste tien slopers van goedkope huurwoningen de kosten van de salarissen met 8,5% procent stegen. De gemiddelde salariskosten bedragen ruim € 170.000.
De corporaties hebben de afgelopen twee jaar 35000 goedkope woningen met een maandhuur tot € 326 afgebroken, constateerde de Volkskrant eerder.
De corporaties hanteren sinds begin dit jaar nieuwe regels voor de beloning van directeuren. De hoogte van het vaste salaris wordt voor 40% bepaald door het aantal en de waarde van huizen “in transitie”, zo staat in de adviesregeling van de branchevereniging Aedes. Hoe meer gesloopt, verbouwd of bijgebouwd wordt, hoe hoger het inkomen. Het bijbouwen van dure woningen wordt extra beloond.
Een actieve sloper en bijbouwer verdient bruto ongeveer € 60.000 meer dan een directeur die de huizenvoorraad intact laat. Ook het aantal huurwoningen en enkele omgevingsfactoren bepalen mede de hoogte van het salaris. De tevredenheid van huurders of de kwaliteit van de dienstverlening speelt geen rol bij de vaste beloning.
Volgens voorzitter Wim van Leeuwen van Aedes beoogt het nieuwe beloningsmodel het ondernemerschap van directeuren te stimuleren. “Een ondernemende directeur neemt extra risico's. Daar is de beloning opgebaseerd. Bouwen en slopen vragen bovendien extra inspanningen enkwaliteiten”.
Van Leeuwen kan zich niet voorstellen dat de prikkel huizen te slopen en te bouwen, averechts uitpakt. “Voor de sloop van huizen moeten allerlei afspraken met bijvoorbeeld gemeenten worden gemaakt. Dat doet een directeur niet in zijn eentje”.
TOP WONINGBOUW KRIJGT BIJNA DRIE TON
De Volkskrant vrijdag 19 augustus 2005
Merijn Rengers, Xander van Uffelen
Woningcorporaties die informatie weigeren te geven, overtreden de regels van hun brancheorganisatie.
Boven het salaris van de premier komen veel directeuren van woningcorporaties makkelijk uit. Een enkeling laat zich, tegen de regels in, niet in de kaart kijken. “Royeren kan”.
De woningcorporatie Vestia weigert stelselmatig het salaris van zijn directeur openbaar te maken. Allerhande nieuwe richtlijnen over openbaarheid van salarissen legt de Rotterdamse corporatie kalm naast zich neer.
Vorig jaar adviseerde een commissie van de branchevereniging Aedes onderleiding van Gilles Izeboud dit soort informatie te openbaren. In een wetsvoorstel van minister Remkes (Binnenlandse Zaken) staat bovendien dat iedereen de hoogte moet kunnen achterhalen van de salarissen bij publieke organisaties die het nieuwe salaris van de premier (ongeveer € 160.000 bruto per jaar) overstijgen. Een woningcorporatie is een publieke organisatie, met de belangrijke taak betaalbare (huur)woningen aan te bieden.
“Wij blijven bij ons standpunt dat we geen informatie verstrekken”, houdt een woordvoerster van Vestia niettemin vol. “Geheimzinnig? Het zij zo. Het is voor ons een principieel punt”.
In de wereld van huurders en bouwers gonst het daarom van de geruchten over wat Vestia-directeur Erik Staal precies verdient. Een betrokken makelaar zegt te weten dat hij jaarlijks vier ton incasseert via zijn eigen bv. Onzin, riposteert Vestia. Sinds 1997 heeft Staal zijn inkomsten ondergebracht in een eigen administratiekantoor, blijkt uit gegevens van de Kamer van Koophandel. Als stichting hoeft dit kantoor geen financiële gegevens te deponeren.
Een bron bij Vestia houdt het erop dat Staal meer verdient dan de premier, maar binnen de grenzen blijft die de branche zichzelf heeft opgelegd. Aedes heeft onlangs een model ontwikkeld volgens welk een corporatiedirecteur maximaal € 211.000 bruto mag verdienen. Staal zou dus tussen de € 160.000 en € 210.000 bruto opstrijken.Inclusief kosten voor pensioen, sociale lasten en een auto van de zaak,wandelt de Vestia-directeur daarmee op zijn sloffen de toptien binnen van grootverdieners onder de directeuren van woningcorporaties.
In de salarissenranglijst die de Volkskrant dit jaar voor het eerst opstelt van de vijftig grootste corporaties staat directeur Frank Bijdendijk van de Amsterdamse woningcorporatie Het Oosten bovenaan. € 184.000 plus een bonus van € 43.000 verdiende hij vorig jaar. Inclusief een bijdrage voor het pensioen en enkele andere vergoedingen komt Bijdendijk op € 271000. Zijn dienstauto van € 42000, die van de fiscus voor 22% moet meetellen, brengt de totale salariskosten op € 280.000. Collega-bestuurder Jan Hoff bij Het Oosten haalt eveneens de salarissen-toptien.
Jacob Kohnstamm, voorzitter van de toezichthoudende raad van commissarissen bij Het Oosten (en voormalig D66-staatssecretaris Grote-Stedenbeleid), zegt over de hoge beloning voor bestuurders van Het Oosten: “Een tijd geleden konden wij geen geschikte kandidaat voor het bestuur vinden. We hebben toen beloningsadviseur Hay Group een analyselaten maken”. Het resultaat: “Door de krapte op de arbeidsmarkt van vastgoedontwikkelaars is het salaris in 2001 opgetrokken”.
Uit een nieuwe analyse door Hay blijkt dat de salarissen bij Het Oosten nu bovengemiddeld zijn. Kohnstamm en zijn commissarissen zien echter geen aanleiding deze te verlagen. “Daarvoor is het verschil te gering. Bovendien kan je niet zomaar terugkomen op afspraken”.
Het Oosten geeft een hoger salaris dan het maximum dat dec ommissie-Izeboud bepaalde. Kohnstamm: “De regel is: pas toe of leg uit.Het salaris zit enkele procenten boven het maximum. Dat kunnen we uitleggen. De directeur heeft de basis gelegd voor een zeer innovatieve organisatie, met een goed sociaal profiel”.
In het jaarverslag van Het Oosten staan de salarisdetails uitgebreid vermeld. Ongeveer 25 van de 50 onderzochte corporaties zetten deze informatie nog niet in het jaarverslag. Drie corporaties geven, gelijk Vestia, evenmin gehoor aan het verzoek van de krant de informatie te openbaren. “Salarissen zijn een hype”, vindt directeur Gerrit Seegers van De Woningstichting uit Den Helder. “In dit land staan de kleine dingen centraal, terwijl de echte discussies over woningbouw niet worden gevoerd”. Seegers wil wel kwijt dat hij minder verdient dan de minister-president.
De weigering informatie te verstrekken, is strijdig met de regeling van de commissie-Izeboud. Corporaties moeten hun gegevens openbaren, bepaalt deze, door de ledenraad van Aedes overgenomen regeling. '”eleurstellend”, vindt Aedes-voorzitter Wim van Leeuwen de weigering van enkele corporaties. “Als belangenvereniging zijn we het aan onze stand verplicht openbaarmaking van salarissen in onze gedragscode op te nemen”. Wie de regels overtreedt,kan geroyeerd worden. “Maar een corporatie hoeft natuurlijk geen lid te zijn van Aedes”.
Huurders kunnen zich op geen enkele wijze verzetten tegen het beleid van de corporaties waarvan ze een huis huren. De hoogte van de salarissen, de prikkel om huizen te slopen en openbaarmaking van salarissen zijn louterde verantwoordelijkheid van de toezichthouder, de raad van commissarissen. Als stichting hoeven woningcorporaties voor hun interne beleid aan niemand verantwoording af te leggen.
Dat maakt de salarisdiscussie bij corporaties fundamenteel anders dan elders. Bij de energiebedrijven Essent en Nuon konden aandeelhouders -provincies en gemeenten - met succes protesteren tegen de bestuurdersbeloning. Druk van donateurs resulteerde in het op non-actiefplaatsen van de medisch directeur bij de Hartstichting. Bij DeNederlandsche Bank bevroor minister Zalm het salaris van bankpresident Nout Wellink.
Bij woningcorporaties ontbreekt zo'n corrigerende kracht, net als in de zorg, erkent Van Leeuwen van Aedes. “Dat geldt ook voor het beleid van corporaties”. In de SER en in de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (adviesraden van het kabinet) en in het kabinet is al uitgebreid gestudeerd op het bestuur van semi-publieke organisaties als ziekenhuizen en corporaties. Van Leeuwen: “Er wordt bijvoorbeeld over gedacht in de zorg patiënten het recht te geven een enquête-procedure aan te spannen bij de Ondernemingskamer”. Ook voor huurders is zoiets denkbaar, zegt Van Leeuwen: “Als over een jaar opnieuw een lijst verschijnt van de salarissen, hopen we in onze discussies een heel eind verder te zijn.”.
Op verzoek van Aedes, de koepelvereniging van woningcorporaties, stelt een commissie in juni 2004 een nieuw model vast voor de beloning van directeuren. De commissie staat onder leiding van Gilles Izeboud. Hij waseerder actief in de commissie- Tabaksblat (die regels heeft opgesteld voorgoed ondernemingsbestuur) en is onder meer commissaris bij de woningcorporatie Mitros. Naast Izeboud zitten louter commissarissen en directeuren uit de corporatiewereld in de commissie.
Izeboud schakelt het beloningsbureau Hay Groep in om een nieuw beloningsmodel te ontwikkelen. De ingrediënten komen onder meer uit een in 2002 gehouden enquête onder directeuren. Een van die vele ideeën krijgt bij Izeboud zonder uitleg een belangrijke rol toebedeeld. Het aantalwoningen “in transitie” en de waarde van deze woningen tellen voor 40% mee bij de beloning van corporatie-directeuren. “In transitie”, daarmee bedoelt Izeboud een huurhuis dat ingrijpend wordt verbouwd, vernieuwd, gesloopt, gekocht, verkocht of gebouwd. Bestuurders kunnen met dit soort activiteiten maximaal vierhonderd van de 1000 punten verdienen. Een soort bonus voor slopen dus. Wie meer dan 12% van zijn huizenbestand “in transitie” heeft, verdient 150 punten. Als de waarde van de woningen in transitie meer dan 25% van de totale waarde van het huizenbezit bedraagt, krijgt de directeur nog eens 250 punten. Deze score levert een extra inkomen op van 65 tot 95 duizend euro. De regeling van Izeboud is door de ledenraad van Aedes overgenomen en geldt per 1 januari 2005.
Info:
De salarislijsten zijn gebaseerd op gegevens uit jaarverslagen en/of de eigen opgave van de corporaties. De salariskosten beslaan naast het bruto jaarsalaris ook vakantiegeld, het werkgeversdeel van de sociale lasten en de pensioenpremies en eventueel een auto van de zaak. Bij het toerekenen van de salariskosten voor de algemeen directeur is uitgegaan van de verhoudingen die de branchevereniging Aedes heeft vastgesteld. Een volledig overzicht is te vinden op:
www.volkskrant.nl/corporaties
Geplaatst door Olive Yao
Woningcorporaties bezitten € 10 miljard
Aangevuld met EU-subsisidies ligt dat rond de € 15 miljard.
Hiermee komt meteen eeen nog te ontginnen gebied inzicht datr door politiek listen kundig uit het gezicht gehouden wordt.
Huurders hebben recht op mee te mogen beslissen met wat er in feite met hun geld, in de kassen van de coöperaties, gebeurt.
Het huidige woningbouwbeleid is gewoon marxisme van het vulgairste soort.
De samenleving moet sociaal-economisch worden omhooggebouwd.
Het beleid van (m.i psychopaat) M. Pastors (Leefbaar Rotterdam) is iets te gaan doen aan het gegeven dat Rotterdam de gemiddeld laagste huurprijs van Nederland kent. Indien de Rotterdamse huurprijzen in het gelid met die van de rest van ht land lopen dan zal de leefbaarheid terugkeren.
Het gevolg is dat in best wel redelijk goed onderhouden huurwoningen bewoners een schrijven krijgen waarin staat dat hun woongebied uitgeroepen is tot (lett.) experimentengebied en dat ze op moeten krassen.
Bestemmingsplannen worden schielijk en in het verscholene gewijzigd teneinde dit soort aanzeggingen als overvaltacktiek te kunnen gebruiken.
In al die planologie is geen enkele ruimte voor samenlevingsopbouw, waarbij je moet denken aan buurthuis/clubhuizen in een nieuwe wijk waar de nieuwe bewoners makkelijk tot elkaar kunnen komen. Sterker nog, het hele buurt/clubhuis beleid wordt gekort zodat het aantal plaatsen waar men elkaar kan vinden ook sterk afneemt. Men haalt dus (kleinschalige) samenlevingen met de daarbij behorende sociale coherentie uit elkaar en vervangt dit alleen maar door het absolute niets van slechts financiele indicatoren als parameters van het welzijn en leefbaar zijn van de samenleving.
Ook niet echt onopvallend is dat in weerwil van het inzetten op kenniseconomie er geen enkele visie is op het zo veel als maar kan beperken van het woon/werkverkeer.
Per slot van ekening is Nederland een dienstensector, schoon en geruisarm, dus als je aan nieuwbouw doet zou het logisch zijn om als het even kan een eind te maken aan de rigoreuze scheiding wonen/werken (voorkomt ook zogeheten fileleed).
Niet daarvan echter, woonwijken worden 'financieel bemetend' ontworpen en uit de onpersoonlijke woonomgeving kunnen mensen zich dan weer verplaatsen naar hersenloze bedrijfsparken.
In voorgaand geschetste hebben ook huurders inspraak maar door politieke malversaties wordt ook op dit vlak, als het gaat om zelf mee te mogen bepalen hoe we het willen hebben, de deur zoals gebruikelijk dichtgehouden.