Olive Yao
29-05-07, 16:53
HET FABELTJE VAN ECONOMISCHE SUBSIDIE AAN HUURDERS
Huurders ontvangen geen subsidie, kopers betalen heffing
Een zekere Marlies Pernot van de Vereniging Eigen Huis zegt dat “95 procent van alle huurders door ons systeem van huurprijsregulering vele miljarden aan impliciete subsidie ontvangen” (Metro september 2006). Dat idee kom je vaker tegen, bijvoorbeeld in Centraal Planbureau, Investeringsprikkels voor woningcorporaties (2006). Volgens Pernot wordt dat “omwille van de politieke realiteit met fluwelen handschoenen aangepakt”.
De gedachtegang is als volgt. Als huurprijzen ongeregeld waren, zouden het “markthuren” zijn. Deze “markthuren” zijn norm en maatstaf. Geregelde huurprijzen zijn lager, en huurders ontvangen economisch gezien een subsidie gelijk aan het verschil tussen hun geregelde huur en een “markthuur”.
De fout in deze gedachtegang is dat “markthuren” geen norm zijn.
Als norm en maatstaf voor huurprijzen kunnen we nemen: een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Een vrije markt van wonen en huizen bestaat echter niet, er zijn diverse marktbeperkingen.
Het is niet zo dat juist de overheid die in het leven roept met regels. Zo vormen aannemers bouwkartels. Diverse marktbeperkingen zijn inherent aan wonen. Zo kunnen woners niet vrij uit de markt treden, we moeten immers wonen. Bij diverse producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen, bij onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Onbenutte voor bebouwing geschikte grond is schaars. Volgens het vrije marktmechanisme geldt:
iets is schaars - prijs is hoog - aanbod stijgt - schaarste neemt af - prijs daalt
In Nederland: grond is schaars - prijs is hoog - wordt Nederland nu groter?
Waarom nemen we juist een evenwichtsprijs als maatstaf? Op een vrije markt hoeven vraag en aanbod immers niet in evenwicht te zijn, en de prijzen die daarbij voorkomen zijn wel vrije marktprijzen. Dat is waar. Maar ook op een vrije markt kunnen we de evenwichtsprijs als maatstaf nemen. En een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet; diverse marktbeperkingen zijn inherent of structureel. Zonder marktbeperkingen zouden huizenprijzen niet zo hoog geworden zijn. In een vrije markt kunnen vragers bij hoge prijzen door schaarste van hun vraag afzien, in werkelijkheid kan dat slechts in beperkte mate, omdat we moeten wonen. Op "de markt" van wonen en huizen zijn en blijven ongeregelde prijzen tenminste langdurig te hoog. Om al deze redenen nemen we een evenwichtsprijs als norm.
Het vrije marktmechanisme dwingt tot productieve efficiëntie. De gebrekkige werking ervan laat inefficiëntie toe: bouwfouten kosten € 5 miljard per jaar, 10% van de omzet.
Ongeregelde “markthuren” hangen samen met koopprijzen, in die zin dat de verhuurder de huur kan verhogen tot het voor de huurder voordeliger wordt om een huis te kopen (lees: tot de huurder het huis niet meer kan betalen). Koopprijzen op hun beurt zijn behalve door marktbeperkingen, schaarste en te hoge kosten mede bepaald door:
- de zeepbelhoogconjunctuur van de jaren '90 tot in 2000, die mensen zich in irrationele uitbundigheid miljonairs deed wanen;
- en hoge hypotheken, mede mogelijk gemaakt door financiers die de grens voor hypotheken in 15 jaar sterk verhoogd hebben (van 4 keer een inkomen tot ruim 5 keer twee inkomens),lage rente (1985: 10%, 1990: 7,5%, 2002: 5,8%, 2005: 4% gemiddeld), en hypotheekrente-aftrek.
Ongeregelde “markthuren” worden dus opgedreven door:
- marktbeperkingen
- diverse vormen van schaarste
- onnodig hoge kosten
- de zeepbelhoogconjunctuur
- hoge hypotheken en hypotheekrenteaftrek
Ongeregelde “markthuren” zijn dus veel te hoog, net als koopprijzen. Ze zijn geen norm en maatstaf. We vestigen geen vrije markt van wonen en huizen door huurprijsregels af te schaffen. Deze zijn juist nodig omdat een vrije markt van wonen en huizen niet bestaat. Dat is geen “subsidie”. Huurders zouden pas economische subsidie ontvangen als de geregelde huurprijs onder de evenwichtsprijs op een vrije markt zou liggen. Er is geen reden om dat aan te nemen.
Kopers betalen integendeel een heffing, gelijk aan het verschil tussen hun “marktkoopprijs” en een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Via hypotheekrenteaftrek wordt die heffing deels door de gemeenschap betaald.
De oorzaak van deze misvatting is de marktideologie, de valse voorstelling dat er een vrije markt van wonen en huizen is. Daarmee worden te hoge koopprijzen verdoezeld en probeert men huurders te hoge huurprijzen aan te praten. Zo blijven mensen opgesloten in de kringloop van produceren en consumeren, ten bate van maximale geldschepping, ten koste van optimale wensvervulling. Dat is de plutocratie, de geldheerschappij.
bron: Kritiek op de huurplutocratisering (http://www.huurplutocratisering.nl/index.html), nieuwsblog
Huurders ontvangen geen subsidie, kopers betalen heffing
Een zekere Marlies Pernot van de Vereniging Eigen Huis zegt dat “95 procent van alle huurders door ons systeem van huurprijsregulering vele miljarden aan impliciete subsidie ontvangen” (Metro september 2006). Dat idee kom je vaker tegen, bijvoorbeeld in Centraal Planbureau, Investeringsprikkels voor woningcorporaties (2006). Volgens Pernot wordt dat “omwille van de politieke realiteit met fluwelen handschoenen aangepakt”.
De gedachtegang is als volgt. Als huurprijzen ongeregeld waren, zouden het “markthuren” zijn. Deze “markthuren” zijn norm en maatstaf. Geregelde huurprijzen zijn lager, en huurders ontvangen economisch gezien een subsidie gelijk aan het verschil tussen hun geregelde huur en een “markthuur”.
De fout in deze gedachtegang is dat “markthuren” geen norm zijn.
Als norm en maatstaf voor huurprijzen kunnen we nemen: een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Een vrije markt van wonen en huizen bestaat echter niet, er zijn diverse marktbeperkingen.
Het is niet zo dat juist de overheid die in het leven roept met regels. Zo vormen aannemers bouwkartels. Diverse marktbeperkingen zijn inherent aan wonen. Zo kunnen woners niet vrij uit de markt treden, we moeten immers wonen. Bij diverse producten kunnen we in een handomdraai van aanbod en aanbieder veranderen, bij onze huizen kan dat niet en willen we dat niet. Onbenutte voor bebouwing geschikte grond is schaars. Volgens het vrije marktmechanisme geldt:
iets is schaars - prijs is hoog - aanbod stijgt - schaarste neemt af - prijs daalt
In Nederland: grond is schaars - prijs is hoog - wordt Nederland nu groter?
Waarom nemen we juist een evenwichtsprijs als maatstaf? Op een vrije markt hoeven vraag en aanbod immers niet in evenwicht te zijn, en de prijzen die daarbij voorkomen zijn wel vrije marktprijzen. Dat is waar. Maar ook op een vrije markt kunnen we de evenwichtsprijs als maatstaf nemen. En een vrije markt van wonen en huizen bestaat niet; diverse marktbeperkingen zijn inherent of structureel. Zonder marktbeperkingen zouden huizenprijzen niet zo hoog geworden zijn. In een vrije markt kunnen vragers bij hoge prijzen door schaarste van hun vraag afzien, in werkelijkheid kan dat slechts in beperkte mate, omdat we moeten wonen. Op "de markt" van wonen en huizen zijn en blijven ongeregelde prijzen tenminste langdurig te hoog. Om al deze redenen nemen we een evenwichtsprijs als norm.
Het vrije marktmechanisme dwingt tot productieve efficiëntie. De gebrekkige werking ervan laat inefficiëntie toe: bouwfouten kosten € 5 miljard per jaar, 10% van de omzet.
Ongeregelde “markthuren” hangen samen met koopprijzen, in die zin dat de verhuurder de huur kan verhogen tot het voor de huurder voordeliger wordt om een huis te kopen (lees: tot de huurder het huis niet meer kan betalen). Koopprijzen op hun beurt zijn behalve door marktbeperkingen, schaarste en te hoge kosten mede bepaald door:
- de zeepbelhoogconjunctuur van de jaren '90 tot in 2000, die mensen zich in irrationele uitbundigheid miljonairs deed wanen;
- en hoge hypotheken, mede mogelijk gemaakt door financiers die de grens voor hypotheken in 15 jaar sterk verhoogd hebben (van 4 keer een inkomen tot ruim 5 keer twee inkomens),lage rente (1985: 10%, 1990: 7,5%, 2002: 5,8%, 2005: 4% gemiddeld), en hypotheekrente-aftrek.
Ongeregelde “markthuren” worden dus opgedreven door:
- marktbeperkingen
- diverse vormen van schaarste
- onnodig hoge kosten
- de zeepbelhoogconjunctuur
- hoge hypotheken en hypotheekrenteaftrek
Ongeregelde “markthuren” zijn dus veel te hoog, net als koopprijzen. Ze zijn geen norm en maatstaf. We vestigen geen vrije markt van wonen en huizen door huurprijsregels af te schaffen. Deze zijn juist nodig omdat een vrije markt van wonen en huizen niet bestaat. Dat is geen “subsidie”. Huurders zouden pas economische subsidie ontvangen als de geregelde huurprijs onder de evenwichtsprijs op een vrije markt zou liggen. Er is geen reden om dat aan te nemen.
Kopers betalen integendeel een heffing, gelijk aan het verschil tussen hun “marktkoopprijs” en een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Via hypotheekrenteaftrek wordt die heffing deels door de gemeenschap betaald.
De oorzaak van deze misvatting is de marktideologie, de valse voorstelling dat er een vrije markt van wonen en huizen is. Daarmee worden te hoge koopprijzen verdoezeld en probeert men huurders te hoge huurprijzen aan te praten. Zo blijven mensen opgesloten in de kringloop van produceren en consumeren, ten bate van maximale geldschepping, ten koste van optimale wensvervulling. Dat is de plutocratie, de geldheerschappij.
bron: Kritiek op de huurplutocratisering (http://www.huurplutocratisering.nl/index.html), nieuwsblog