Olive Yao
15-08-10, 09:26
Starters in de knel, of gewoon business-as-usual?
Het profiel van de starters in de huur- en koopsector is eenvoudig te formuleren. Starters op de huurwoningmarkt zijn veelal ouder dan 25 jaar, hebben overwegend een laag netto inkomen terwijl weinigen van hen een hoge opleiding hebben gevolgd; ten slotte zijn zij overwegend alleenstaand. Starters in de koopsector echter zijn relatief jong, hebben een hoger inkomen, zijn vaker hoger opgeleid en kopen hun eerste huis veelal niet alleen. Hierbij moet natuurlijk wel worden aangetekend het merendeel van alle starters nog steeds hun woningmarktcarrière begint in de huursector.
Er is veel discussie geweest over de verslechterende positie van starters op de woningmarkt. In het bijzonder de sterke stijging van de verkoopprijzen maakte het aannemelijk dat de positie van starters drastisch is verslechterd. Uit de analyse in de deze studie blijkt dat dat wel mee valt. Jaarlijks weet een groot deel van de huishoudens die willen kopen daar ook daadwerkelijk in te slagen terwijl de keuzeruimte nog relatief groot is (met een betaalbaarheidratio van bijna 80 procent van alle woningen). Daar staat tegenover dat de onderlinge concurrente - en met huishoudens die reeds in de koopwoningmarkt actief zijn - relatief hoog is (een indicatie van een tekort schietend aanbod). Hoe moeten deze beide ogenschijnlijke tegengestelde conclusies worden geënterpreteerd. Vooral dat, zoals eerder aangestipt, de prijsvormende kracht van starters erg gering is. Zij hebben niet het inkomen noch het vermogen om te concurreren met doorstromers op de koopwoningmarkt en worden 'gedwongen' om te kopen (tegen de prijzen die de markt hen dicteert) wat betaalbaar is. Dat betekent vooral dat zij in eerste instantie moeten inleveren op de door hen gewenste kwaliteit. Per saldo vindt uiteindelijk iedereen wel een voor haar/hem 'acceptabele' woning.
Hierbij hebben de onderzoekers zich primair gefocust op de ontwikkelingen uit het verleden en de huidige stand van zaken. Feit is dat momenteel de economische terugval als bijwerking een versterking van starters op de koopwoningmarkt met zich meedraagt. Door de verruiming van het aantal te koop staande woningen (tegen een inmiddels dalende prijs) kan de starter vandaag de dag met een dalende hypotheekrente steeds beter slagen.
De onderzoekers concluderen dat er in algemene termen geen reden tot zorg is. Wel kan het op regionaal niveau (denk aan de bekende schaarsteregio's als Amsterdam en Utrecht) nodig zijn additionele maatregelen door de (lokale) overheid te overwegen. Voornamelijk aanbod stimulerende maatregelen kunnen daarbij een belangrijke rol spelen. Dat kan op middellange termijn door de woningbouwproductie te stimuleren en op korte termijn door de verkoop van huurwoningen te bevorderen.
bron: ministerie van huisvesting (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=39417&o=42338)
publicatie Starters in de knel? (http://www.vrom.nl/infowonen/docs/Starters%20in%20de%20knel%20of%20business%20as%20u sual.pdf) (jan. 2009)
Uit die publicatie de volgende interessante passage:
En dit roept nu weer 2, meer conceptuele, vragen op. Ten eerste, of, en wanneer, er nu eigenlijk sprake is van een woningmarktprobleem (of is een vorm van ‘startersproblemetiek’ inherent aan de woningmarkt?). En ten tweede, de meer normatieve vraag, of elke wens die starters ventileren ook daadwerkelijke gehonoreerd moet worden.
Het profiel van de starters in de huur- en koopsector is eenvoudig te formuleren. Starters op de huurwoningmarkt zijn veelal ouder dan 25 jaar, hebben overwegend een laag netto inkomen terwijl weinigen van hen een hoge opleiding hebben gevolgd; ten slotte zijn zij overwegend alleenstaand. Starters in de koopsector echter zijn relatief jong, hebben een hoger inkomen, zijn vaker hoger opgeleid en kopen hun eerste huis veelal niet alleen. Hierbij moet natuurlijk wel worden aangetekend het merendeel van alle starters nog steeds hun woningmarktcarrière begint in de huursector.
Er is veel discussie geweest over de verslechterende positie van starters op de woningmarkt. In het bijzonder de sterke stijging van de verkoopprijzen maakte het aannemelijk dat de positie van starters drastisch is verslechterd. Uit de analyse in de deze studie blijkt dat dat wel mee valt. Jaarlijks weet een groot deel van de huishoudens die willen kopen daar ook daadwerkelijk in te slagen terwijl de keuzeruimte nog relatief groot is (met een betaalbaarheidratio van bijna 80 procent van alle woningen). Daar staat tegenover dat de onderlinge concurrente - en met huishoudens die reeds in de koopwoningmarkt actief zijn - relatief hoog is (een indicatie van een tekort schietend aanbod). Hoe moeten deze beide ogenschijnlijke tegengestelde conclusies worden geënterpreteerd. Vooral dat, zoals eerder aangestipt, de prijsvormende kracht van starters erg gering is. Zij hebben niet het inkomen noch het vermogen om te concurreren met doorstromers op de koopwoningmarkt en worden 'gedwongen' om te kopen (tegen de prijzen die de markt hen dicteert) wat betaalbaar is. Dat betekent vooral dat zij in eerste instantie moeten inleveren op de door hen gewenste kwaliteit. Per saldo vindt uiteindelijk iedereen wel een voor haar/hem 'acceptabele' woning.
Hierbij hebben de onderzoekers zich primair gefocust op de ontwikkelingen uit het verleden en de huidige stand van zaken. Feit is dat momenteel de economische terugval als bijwerking een versterking van starters op de koopwoningmarkt met zich meedraagt. Door de verruiming van het aantal te koop staande woningen (tegen een inmiddels dalende prijs) kan de starter vandaag de dag met een dalende hypotheekrente steeds beter slagen.
De onderzoekers concluderen dat er in algemene termen geen reden tot zorg is. Wel kan het op regionaal niveau (denk aan de bekende schaarsteregio's als Amsterdam en Utrecht) nodig zijn additionele maatregelen door de (lokale) overheid te overwegen. Voornamelijk aanbod stimulerende maatregelen kunnen daarbij een belangrijke rol spelen. Dat kan op middellange termijn door de woningbouwproductie te stimuleren en op korte termijn door de verkoop van huurwoningen te bevorderen.
bron: ministerie van huisvesting (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=39417&o=42338)
publicatie Starters in de knel? (http://www.vrom.nl/infowonen/docs/Starters%20in%20de%20knel%20of%20business%20as%20u sual.pdf) (jan. 2009)
Uit die publicatie de volgende interessante passage:
En dit roept nu weer 2, meer conceptuele, vragen op. Ten eerste, of, en wanneer, er nu eigenlijk sprake is van een woningmarktprobleem (of is een vorm van ‘startersproblemetiek’ inherent aan de woningmarkt?). En ten tweede, de meer normatieve vraag, of elke wens die starters ventileren ook daadwerkelijke gehonoreerd moet worden.