Olive Yao
08-09-10, 12:37
IVBN – Doorgaan of duurzaam?
Visie op een duurzaam kantoren beleid (mei 2010)
klik hier voor het memorandum (http://www.ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=258)
bloemlezing:
In de afgelopen 10 jaar is de totale kantorenvoorraad met 7 miljoen vierkante meter toegenomen. In dezelfde periode is de leegstand op de kantorenmarkt gegroeid met zo’n 6 miljoen vierkante meter. De effectieve vraag bedroeg in de afgelopen tien jaar dus slechts 1 miljoen vierkante meter. Indien deze cijfers worden doorgetrokken zal de totale voorraad in 2020 stijgen naar 54 miljoen vierkante meter. De leegstand zal dan in 2020 zijn opgelopen tot 14 miljoen vierkante meter!
(...)
Eind 2010 zal in Nederland naar verwachting ongeveer 7 miljoen vierkante meter van de totale kantorenvoorraad leeg staan.
(...)
Jarenlang is bij het plannen van kantoorlocaties uitgegaan van bovengemiddelde groeiscenario’s voor economie en werk – gelegenheid. Hierdoor zijn in veel steden forse kantoor-programma’s tot stand gekomen die ook worden gebruikt voor het dichtrekenen van grondexploitaties. Het gevolg is dat bij een tegenvallende markt steden al snel in financiële problemen komen. Plannen voor kantoorruimte moeten worden geschrapt waardoor grondexploitaties niet meer in evenwicht zijn.
(...)
De meeste gemeenten in Nederland beschikken echter wel over een zeer (of te) ruime plancapaciteit voor nieuwe kantoren. Daarnaast ontbreekt binnen gemeenten en regio’s de focus op specifieke kantorenlocaties, al verandert dit langzaam. Beleidsmatig is wel veel aandacht voor bedrijfsterreinen, maar (nog) niet voor de problematiek op kantorenlocaties. Een nieuwbouwlocatie is nog niet af of er wordt al begonnen met de uitgifte van gronden op een andere locatie, zo leert de praktijk.
(...)
Gemeenten zullen het nieuwbouwbeleid aan de kant moeten schuiven en een voorraadbeleid moeten gaan voeren. Dit kan door structureel overleg te voeren met eigenaren over de toekomstwaarde van bestaande locaties en nieuwe ontwikkelingen. Deze eigenaren zijn immers op lange termijn betrokken bij locaties. Daarnaast kunnen bijvoorbeeld leegstandseffectrapportages zicht bieden op de verhuisketen van kantoorgebruikers.
(...)
IVBN pleit voor een stringenter uitgiftebeleid. Het inzetten van kantorenareaal om grondexploitaties dicht te rekenen moet worden gestopt.
(...)
Saldobenadering
IVBN pleit voor toepassing van de ‘saldobenadering’. Deze benadering baseert de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente of regio. Daarbij zouden, voordat een nieuw kantoor wordt ontwikkeld, eerst de mogelijkheden voor herontwikkeling van de bestaande voorraad moeten worden nagegaan. De toevoeging van nieuwe kantoren vergt een extra beslag op de toch al schaarse ruimte en vergroot de leegstand van de bestaande voorraad. Vanuit de saldobenadering zal daarom de focus liggen op het verduurzamen van bestaande gebouwen.
(...)
Herontwikkeling
Het aantal initiatieven om verouderde kantoren te transformeren neemt bij ontwikkelaars, beleggers en overheden langzaam toe. Dit komt doordat de kans dat structureel leegstaande kantoren verhuurd worden steeds verder afneemt. Gemiddeld is slechts 5 tot 10 procent van de structureel leegstaande kantoren geschikt voor transformatie. Dit heeft te maken met markttechnische, financiële, juridische en technische problemen.
(...)
‘Gebouwde Huurcontracten’
De ontwikkeling van nieuwe kantoren op een toplocatie, goed bereikbaar en in een multifunctionele omgeving is – als het goed is – een gevolg van een duidelijke en stabiele marktvraag naar die nieuwe kantoren. De ontwikkeling van die locatie past in een heldere regionale kantorenvisie. Dat is heel wat anders dan wanneer een ontwikkelaar zomaar ergens op een ‘vergeten’ plek een nieuw kantoor weet te realiseren op basis van een handtekening die een specifieke gebruiker onder een huurcontract voor een bepaalde termijn heeft gezet. De specifieke gebruiker wordt dan door de ontwikkelaar uit zijn huidige pand gelokt en verleid met een nieuw kantoor. Dan gaat het feitelijk dus om een kantoor dat specifiek op basis van een huurcontract wordt gerealiseerd. In de vastgoedbeleggingsmarkt wordt zoiets een ‘gebouwd’ huur contract genoemd. Het grote risico van zo’n individuele kantoorontwikkeling is dat de ontwikkelaar na afloop van de afgesproken huurtermijn met diezelfde huurder hetzelfde trucje nog een keer uithaalt. De belegger die op basis van het huurcontract het kantoorpand als belegging heeft genomen, heeft vervolgens weer het nakijken.
(...)
Als er niet wordt ingegrepen kan de leegstand op de kantorenmarkt in 2020 oplopen tot 14 miljoen vierkante meter. Gemeenten moeten stoppen met het uitgeven van grond ten behoeve van de bouw van kantoorruimte en een regionaal afgestemd kantorenbeleid ontwikkelen. Daarbij moet de keuze voor nieuw vastgoed de saldobenadering van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente of regio worden toegepast.
IVBN wil dat vanuit het Rijk, provincies en de gemeenten in onderling overleg met eigenaren/beleggers een kantorenbeleid gevoerd gaat worden voor het verkrijgen van een gezonde en duurzame kantorenmarkt.
Visie op een duurzaam kantoren beleid (mei 2010)
klik hier voor het memorandum (http://www.ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=258)
bloemlezing:
In de afgelopen 10 jaar is de totale kantorenvoorraad met 7 miljoen vierkante meter toegenomen. In dezelfde periode is de leegstand op de kantorenmarkt gegroeid met zo’n 6 miljoen vierkante meter. De effectieve vraag bedroeg in de afgelopen tien jaar dus slechts 1 miljoen vierkante meter. Indien deze cijfers worden doorgetrokken zal de totale voorraad in 2020 stijgen naar 54 miljoen vierkante meter. De leegstand zal dan in 2020 zijn opgelopen tot 14 miljoen vierkante meter!
(...)
Eind 2010 zal in Nederland naar verwachting ongeveer 7 miljoen vierkante meter van de totale kantorenvoorraad leeg staan.
(...)
Jarenlang is bij het plannen van kantoorlocaties uitgegaan van bovengemiddelde groeiscenario’s voor economie en werk – gelegenheid. Hierdoor zijn in veel steden forse kantoor-programma’s tot stand gekomen die ook worden gebruikt voor het dichtrekenen van grondexploitaties. Het gevolg is dat bij een tegenvallende markt steden al snel in financiële problemen komen. Plannen voor kantoorruimte moeten worden geschrapt waardoor grondexploitaties niet meer in evenwicht zijn.
(...)
De meeste gemeenten in Nederland beschikken echter wel over een zeer (of te) ruime plancapaciteit voor nieuwe kantoren. Daarnaast ontbreekt binnen gemeenten en regio’s de focus op specifieke kantorenlocaties, al verandert dit langzaam. Beleidsmatig is wel veel aandacht voor bedrijfsterreinen, maar (nog) niet voor de problematiek op kantorenlocaties. Een nieuwbouwlocatie is nog niet af of er wordt al begonnen met de uitgifte van gronden op een andere locatie, zo leert de praktijk.
(...)
Gemeenten zullen het nieuwbouwbeleid aan de kant moeten schuiven en een voorraadbeleid moeten gaan voeren. Dit kan door structureel overleg te voeren met eigenaren over de toekomstwaarde van bestaande locaties en nieuwe ontwikkelingen. Deze eigenaren zijn immers op lange termijn betrokken bij locaties. Daarnaast kunnen bijvoorbeeld leegstandseffectrapportages zicht bieden op de verhuisketen van kantoorgebruikers.
(...)
IVBN pleit voor een stringenter uitgiftebeleid. Het inzetten van kantorenareaal om grondexploitaties dicht te rekenen moet worden gestopt.
(...)
Saldobenadering
IVBN pleit voor toepassing van de ‘saldobenadering’. Deze benadering baseert de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente of regio. Daarbij zouden, voordat een nieuw kantoor wordt ontwikkeld, eerst de mogelijkheden voor herontwikkeling van de bestaande voorraad moeten worden nagegaan. De toevoeging van nieuwe kantoren vergt een extra beslag op de toch al schaarse ruimte en vergroot de leegstand van de bestaande voorraad. Vanuit de saldobenadering zal daarom de focus liggen op het verduurzamen van bestaande gebouwen.
(...)
Herontwikkeling
Het aantal initiatieven om verouderde kantoren te transformeren neemt bij ontwikkelaars, beleggers en overheden langzaam toe. Dit komt doordat de kans dat structureel leegstaande kantoren verhuurd worden steeds verder afneemt. Gemiddeld is slechts 5 tot 10 procent van de structureel leegstaande kantoren geschikt voor transformatie. Dit heeft te maken met markttechnische, financiële, juridische en technische problemen.
(...)
‘Gebouwde Huurcontracten’
De ontwikkeling van nieuwe kantoren op een toplocatie, goed bereikbaar en in een multifunctionele omgeving is – als het goed is – een gevolg van een duidelijke en stabiele marktvraag naar die nieuwe kantoren. De ontwikkeling van die locatie past in een heldere regionale kantorenvisie. Dat is heel wat anders dan wanneer een ontwikkelaar zomaar ergens op een ‘vergeten’ plek een nieuw kantoor weet te realiseren op basis van een handtekening die een specifieke gebruiker onder een huurcontract voor een bepaalde termijn heeft gezet. De specifieke gebruiker wordt dan door de ontwikkelaar uit zijn huidige pand gelokt en verleid met een nieuw kantoor. Dan gaat het feitelijk dus om een kantoor dat specifiek op basis van een huurcontract wordt gerealiseerd. In de vastgoedbeleggingsmarkt wordt zoiets een ‘gebouwd’ huur contract genoemd. Het grote risico van zo’n individuele kantoorontwikkeling is dat de ontwikkelaar na afloop van de afgesproken huurtermijn met diezelfde huurder hetzelfde trucje nog een keer uithaalt. De belegger die op basis van het huurcontract het kantoorpand als belegging heeft genomen, heeft vervolgens weer het nakijken.
(...)
Als er niet wordt ingegrepen kan de leegstand op de kantorenmarkt in 2020 oplopen tot 14 miljoen vierkante meter. Gemeenten moeten stoppen met het uitgeven van grond ten behoeve van de bouw van kantoorruimte en een regionaal afgestemd kantorenbeleid ontwikkelen. Daarbij moet de keuze voor nieuw vastgoed de saldobenadering van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad in een gemeente of regio worden toegepast.
IVBN wil dat vanuit het Rijk, provincies en de gemeenten in onderling overleg met eigenaren/beleggers een kantorenbeleid gevoerd gaat worden voor het verkrijgen van een gezonde en duurzame kantorenmarkt.