Bekijk Volledige Versie : Het fabeltje van "scheefwonen"
Het fabeltje van “scheefwonen”
:chinees: “Scheefwonen” zou zijn dat mensen met te veel geld daarvoor in een “sociaal huis” wonen. Dit heet “goedkope” scheefheid; “dure” scheefheid is het omgekeerde. Hier gaat het om het eerste.
:chinees: Het is moeilijk om te definiëren wat “sociale huizen” zijn. Ik zou ze omschrijven als “huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt”. De bewoner betaalt een niet-kostendekkende prijs, de gemeenschap past de rest bij; dat is sociaal. Probleem met deze omschrijving is, dat dit niet de huizen dekt die “sociaal” genoemd worden. Neem goedkope huizen die woningcorporaties in de jaren '50 met subsidie gebouwd hebben. De kosten daarvan inclusief de subsidie kunnen in de loop der jaren allang afbetaald zijn. Vergelijk mensen die hun hypotheek inmiddels afgelost hebben. De prijs dekt de kosten dan wel. Toch worden deze huizen vaak “sociaal” genoemd.
Als het niet duidelijk is wat “sociale huizen” zijn en welke huizen dat zijn, is het niet duidelijk wie “scheef wonen”.
:chinees: Drie vragen, die we dienen te onderscheiden:
:chinees: 1. Past de prijs bij het huis?
Dit gaat over prijskwaliteitverhouding. Hoogleraar woningmarkt (UvA) J. Conijn zegt daarover:
De mythe van de verstoorde prijs-kwaliteitverhouding in de huursector
"Het woningwaarderingstelsel geeft de verhouding tussen prijs en kwaliteit aan. Die zou op grote schaal zijn verstoord, zeggen velen in volkshuisvestingsland. Maar wie kijkt naar de cijfers, ziet dat alleen wie heel lang bleef wonen in dezelfde huurwoning, relatief goedkoop uit is. Wie recent een huurhuis introk, betaalt meestal een huur die in verhouding tot de kwaliteit hoger dan het gemiddelde is. En om hoeveel mensen gaat het dan? Het aantal huishoudens dat al lang in het zelfde huis woont, met een lage huur, is zo`n honderdduizend. Moeten we daarvan wakker liggen?"
Volgens het IMF zijn koophuizen in Nederland gemiddeld 30% te duur.
Er zijn nog veel meer argumenten dat huizenprijzen niet te laag zijn in verhouding tot de kwaliteit, maar hier laat ik het bij.
Voor huurhuizen geldt: in het algemeen past de huur minstens bij het huis.
Voor koophuizen geldt: vaak is de prijs te hoog voor het huis.
:chinees: 2. Past het inkomen van de bewoner bij de prijs van het huis?
Dat is hun zaak. In een vrije markteconomie beslissen mensen zelf wat ze kopen en niet kopen. Niet moeten rijke mensen in dure huizen wonen. Dat zou consumptiedwang zijn, kenmerk van een kapitalistische economie.
:chinees: 3. Ontvangt de bewoner subsidie?
Dit is waar het bij scheefwonen in wezen om gaat.
De gedachtegang is als volgt. Als huurprijzen ongeregeld waren, zouden het “markthuren” zijn. Deze “markthuren” zijn norm en maatstaf. Geregelde huurprijzen zijn lager, en huurders ontvangen economisch gezien een subsidie gelijk aan het verschil tussen hun geregelde huur en een “markthuur”.
Hier wordt dus een norm gesteld. Normen zijn geen feiten. Normen vertegenwoordigen vaak belangen. “Markthuren” dienen we niet als norm te aanvaarden.
Als norm kunnen we nemen, een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Dat is norm voor prijzen in het model van de vrije martkeconomie.
Maar de markt van wonen en huizen is in de verste verte geen vrije markt. De VROM-Raad, adviesorgaan van het ministerie van huisvesting, schrijft:
De eigenschappen van de woningbouw- en woningmarkt en de daar uit voortvloeiende marktimperfecties maken dat perfecte marktwerking op deze markten een illusie is. Algemene economische inzichten en theorieën kunnen daarom niet zonder meer op de woningmarkt worden toegepast. Wanneer de woningbouw- en woningmarkt volledig aan het vrije spel van vraag en aanbod worden overgelaten, kunnen de marktimperfecties leiden tot economisch suboptimale uitkomsten.
Huizenprijzen worden opgedreven door marktbeperkingen, diverse vormen van schaarste, onnodig hoge kosten (bouwfouten kosten in Nederland jaarlijks zo'n € 5 miljard), de zeepbelhoogconjunctuur van tweede helft jaren '90 tot in 2000 (toen huizenprijzen van 1998 tot 2005 met ongeveer 65% gestegen zijn) en hoge hypotheken en hypotheekrenteaftrek.
Daarom dienen we “markthuren” niet als norm te aanvaarden. “Markthuren” zijn te hoog, net als koopprijzen. Geregelde huren zijn geen “subsidie”. Huurders zouden pas economische subsidie ontvangen als de geregelde huurprijs onder de evenwichtsprijs op een vrije markt zou liggen. Er is geen reden om dat aan te nemen.
Kopers betalen integendeel een heffing, gelijk aan het verschil tussen hun “marktkoopprijs” en een evenwichtsprijs op een vrije markt van wonen en huizen. Via hypotheekrenteaftrek wordt die heffing deels door de gemeenschap betaald – de kip met gouden eieren voor banken.
:chinees: Slotsom: “scheefwonen” is een fabeltje.
De oorzaak van dit fabeltje is de neoliberale marktideologie. Neoliberalisme is de vereenzelviging van het model en ideaal van de vrije markt met kapitalisme en met de economische werkelijkheid. De marktideologie is de valse voorstelling dat “de markt” van wonen en huizen een vrije markt is.
Huizenprijzen zijn voorwerp van een economische belangenstrijd; het fabeltje van “scheefwonen” is een poging tot oplichting.
De mythe van de markthuren
Peter de Klerk, directeur-bestuurder Mozaiek Wonen Gouda, Aedes-Magazine 24/2008
5 december 2008
De CPB-economen Gerbert Romijn en Paul Besseling namen duidelijk stelling in hun rapport over de huurwoningmarkt. De huurmarkt is ziek en de huren moeten omhoog richting de vrije markthuur. Daarmee houden zij de mythe van de markthuur in stand. Ten onrechte, zo betoogt Peter de Klerk, directeur-bestuurder Mozaďek Wonen in Gouda.
'Al tientallen jaren wordt gepoogd te becijferen hoe groot het voordeel is dat de huurders ‘incasseren’ als gevolg van de huurprijsregulering en de vrijwillige huurmatiging door corporaties. Recent – (zie Aedes-Magazine 17-18/2008) – hebben de CPB-economen Romijn en Besseling dit voordeel becijferd op 14,5 miljard euro per jaar; de huren moeten verdubbelen! Hun diagnose: de huurmarkt is ziek. Mijn diagnose: de woningmarkt is ziek ja, maar er is volstrekt onvoldoende grond te beweren dat de ‘vrije markthuren’ zoveel hoger zijn dan de huren zoals die nu worden gevraagd.
Al in de jaren 80 probeerde het Sociaal en Cultureel Planbureau in Profijt van de overheid het effect van de huurprijsregulering te schatten. Nu viel daar in die tijd nog wel iets voor te zeggen. Het was de tijd van ‘Hoe komt Jan Splinter door de winter?’ met felle debatten in de Tweede Kamer over het huurbeleid. Het was ook de tijd van de objectsubsidies en de ‘volkshuisvestingsprijs’, oftewel die aanvangshuurprijs voor een nieuwbouwhuurwoning waarbij een huishouden met een modaal inkomen niet meer dan 16 procent van het inkomen aan huur kwijt zou zijn en dus zonder individuele huursubsidie in een nieuwbouwwoning kon wonen.
Sinds begin jaren 80 werden de huren sterk verhoogd. Volgens de CBS-woonkostenenquęte steeg de huurprijs (geschoond voor kwaliteit!) tussen 1979 en 1999 met 147 procent, waar de prijsindex slechts met 69 procent steeg. De effecten daarvan konden niet uitblijven. De populariteit van het huren daalde fors; leegstand dreigde en corporaties begonnen de campagne Huren, dat kan natuurlijk ook.
Iedereen weet nog wel wat er daarna gebeurde. Kopen werd razend populair, zodat de prijzen explodeerden. Menigeen moest zich weer verzoenen met zijn huurwoning en de wachttijden voor huurwoningen liepen weer op.
Een mythe blijft altijd bestaan. In de Grote Beweging suggereerde Aedes dat de corporaties wel weer huurwoningen zouden gaan bouwen, als de huren naar marktniveau mochten worden opgetrokken. Dat in een periode waarin iedereen de broekriem aan moest halen en in Den Haag de verontwaardiging over die schatrijke corporaties al aan het groeien was. Slecht voor het imago van de corporaties in Den Haag en een breuk met onze natuurlijke bondgenoot De Woonbond.
De zieke woningmarkt
Al enige jaren wordt er gesproken over de zieke woningmarkt. Een te grote invloed van de overheden; teveel vraagstimulering bij een beperkte productie kan tot niets anders leiden dan tot stijging van woningprijzen (de kredietcrisis even daargelaten). Tal van instituten weten welk medicijn er nodig is, onder andere afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, maar dit kabinet wil deze pil niet slikken (en dat zal gegeven de kredietcrisis voorlopig ook niet gebeuren.)
De CPB-economen Romijn en Besseling komen in hun rapport Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt weer eens met de mythe van de markthuren. Romijn en Besseling berekenen de vrije markthuur door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het normale bruto aanvangsrendement van 5,4 procent. De werkelijke huur ligt dan zo’n 14,5 miljard euro per jaar beneden die vrije markthuur. De huurders worden – zo beweert het CPB – jaarlijks met dit bedrag bevoordeeld.
De heren Romijn en Besseling nemen als uitgangspunt dat iedere huurwoning tot in lengte van dagen als huurwoning geëxploiteerd moet worden. Zo gaan zij eraan voorbij dat het rendement op onroerend goed niet alleen bestaat uit de (netto) huurinkomsten, maar ook en bovenal uit de opbrengsten bij verkoop. Institutionele beleggers behalen hoge rendementen door eerst een markthuur te vragen en vervolgens een grote vermogenswinst te realiseren bij verkoop van de woning na 15 of 20 jaar. Niets mis mee, en ook corporaties kunnen zo hun bezit voor een deel te gelde maken en daarmee andere maatschappelijke prestaties, zoals nieuwe huurwoningen, financieren.
Huurders betalen niet te weinig. Allerlei cijfers uit WoonOnderzoek Nederland 2006 (WoOn 2006) laten dit zien. De gemiddelde woonlastenquote van alle Nederlandse huurders bedraagt volgens dit onderzoek 36,4 procent. Dus 36,4 procent van het relatief lage besteedbaar inkomen van huurders gaat op aan woonlasten. De woonquote van de doelgroepen bedraagt zelfs ruim 43 procent. Dure scheefheid alom. En een zodanig hoge gemiddelde woonlast dat er nauwelijks sprake kan zijn van goedkope scheefheid, waar men zich in Den Haag ten onrechte zo druk om maakt.
Voorts: Een derde van de Nederlandse huurders kan zich de huurwoning slechts permitteren doordat ze ook huurtoeslag krijgen. Hoe kan de markthuur dan omhoog?
Bezit
Hoe kunnen we de te lage huurprijzen rijmen met de brede Haagse kritiek op de schatrijke corporaties? Weliswaar vragen corporaties gematigde huren, maar desondanks zijn ze ‘steenrijk’ geworden; niet liquide, maar op papier, omdat hun bezit zoveel waard is. Corporaties hebben het blijkbaar gepresteerd om rijk te worden van het exploiteren van sociale huurwoningen. Mogelijk ligt daarom de werkelijke kostprijshuur – dus de huur waarbij je geen (vermogens)winst maakt – nog lager dan de corporaties vragen.
Economen – ik ben er ook een – zijn dol op de vrije markt. Maar wat is nu precies een vrije markthuur? Dit is de huur die zonder overheidsregels zou ontstaan.
Stel je nu eens een aantal experimenten voor in een gespannen markt.
In het eerste experiment bied je één beschikbare huurwoning aan alle woningzoekenden aan. In dat geval gaat die woning voor een hoge prijs naar de hoogste bieder. Is dat dan de vrije markthuur? Slechts een enkeling kan zich permitteren een zo hoge huur te bieden.
Het tweede experiment. Alle huurders in Nederland moeten hun huis uit en tegelijk mag iedereen reageren op de advertentie waarin die woningen te huur worden aangeboden. Volgens mij raken we die woningen dan echt niet kwijt voor een veel hogere (gemiddelde) huurprijs dan nu. Waarom niet? Omdat de gemiddelde huurder zich geen hogere huurprijs kan permitteren.
Een derde experiment. Stel je voor een markt met vrije toetreding en volledig vrije mededinging. De ultieme droom van de neoliberaal. Volgens de economische theorie tendeert de marktprijs dan naar de kostprijs. En die kostprijs van een huurwoning – zo tonen de vermogens van de Nederlandse corporaties aan – ligt op of onder het niveau van de huren die de corporaties vragen. Is die kostprijs, die zou ontstaan bij volledig vrije mededinging, dan dus de echte vrije marktprijs?
We weten allemaal dat de woningmarkt slecht functioneert, ja, zelfs ziek is. Nog geen tien jaar geleden dreigde leegstand van huurwoningen en waren de werkelijke huren blijkbaar hoger dan de markthuren. Nu zouden de huren volgens Romijn en Besseling moeten verdubbelen, terwijl de huurders het niet kunnen betalen en de verhuurders het niet nodig hebben.
Mijn diagnose: als er al iemand onder de zieke woningmarkt lijdt, dan is dat de huurder. Hij betaalt naar verhouding zeer veel voor toch soms tekortschietende kwaliteit van woning en/of woonomgeving. Ik ben bang dat het lijden van onze huurders pas verlicht wordt als mijn diagnose ook in Den Haag en door Aedes aanvaard wordt.'
Je vergeet nog een'scheefwonen' effect.
Kinderloos echtpaar met minimuminkomen verblijft, met subsidie, in een appartement met drie slaapkamers.
Dit omdat men gewoon niet kleiner voorradig heeft.
Handig voor de woningcorporatie: de subsidie past bij.
In feite klijkt men bij de bouw van woningen allang niet meer naar de vraag, maar naar de hoogst verkrijgbare huur gerelateerd tot de vraag.
In feite klijkt men bij de bouw van woningen allang niet meer naar de vraag, maar naar de hoogst verkrijgbare huur gerelateerd tot de vraag.
“Binnenstedelijk bouwen is volgens de raad dan ook niet synoniem aan het bouwen van appartementen in hoge dichtheden. (…) Sommige gemeentelijke nieuwbouwprogramma's lijken vooral te worden ingegeven door financiële motieven. Men bouwt de woningen die qua gemeentelijke grondopbrengsten of winstmarge voor de projectontwikkelaar het meeste opleveren, in plaats van de woningen waar de meeste vraag naar is. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de overshoot aan appartementen zoals die in veel gemeenten gesignaleerd kan worden. Op korte termijn is dit “bouwen voor de financiën” wellicht een lucratieve strategie (door de woningtekorten worden de nieuwgebouwde woningen vaak toch wel verkocht of verhuurd), maar op de langere termijn kan het leiden tot een structurele kwalitatieve mismatch op de lokale woningmarkt en dientengevolge tot leegstand en kapitaalvernietiging. “De markt” zorgt ook niet altijd voor afdoende woonkwaliteit.”
VROM-Raad, Tijd voor keuzes p. 165, 172
Inderdaad, da's wat ik bedoel.
'scheefbouwen'...
Overigesn, toen ik mijn eerste full-time baan kreeg en een woning wilde huren was er wel degelijk sprake van 'consumptiedwang'. Destijds wilde ik een huis huren met als doel te gaan samenwonen met mijn vriendin (die al een kind had). Fokplannen hadden we ook.
Echter, ik woonde nog niet samen en viel buiten de lagere inkomens, dus ik moest huren in de 'vrije sector' en zou geen woning kunnen krijgen met meer dan twee slaapkamers.
D'uh! Nou dan dus maar kopen.
.....
__________________
Oorspronkelijk geplaatst op forums.ansaar.nl
Goh, eindelijk een inhoudelijke bijdrage van het ansaar forum :D
bouwfouten kosten in Nederland jaarlijks zo'n € 5 miljard
zie Vermijdbare fouten kosten bouw miljarden (http://www.maroc.nl/forums/het-nieuws-van-de-dag/325942-vermijdbare-fouten-kosten-bouw-miljarden.html)
.
Sociale woningbouw bedrijven hebben gretig de huren verhoogd zodat de huren en ook de koopwoningen kunstmatig hoog zijn. Zo worden de lagere inkomens ook nog eens gedwongen om huursubsidie te vragen en wordt zo het huursubsidiepotje door de sociale woningbouwbedrijven leeggeroofd. Nu al helemaal nadat ze (deels)geprivatiseerd zijn.
Sociale woningbouw bedrijven hebben gretig de huren verhoogd zodat de huren en ook de koopwoningen kunstmatig hoog zijn. Zo worden de lagere inkomens ook nog eens gedwongen om huursubsidie te vragen en wordt zo het huursubsidiepotje door de sociale woningbouwbedrijven leeggeroofd. Nu al helemaal nadat ze (deels)geprivatiseerd zijn.
Ha Hatert, in hoeverre is je eerste zin zo, naar je ervaring? In de afgelopen, zeg, 25 jaar lagen huurprijzen die woningcorporaties vroegen namelijk vaak onder de maximale huur volgens het puntensysteem. Maar de laatste jaar-of-6 zijn ze na verhuizingen of bij nieuwbouw de huren idd aan het optrekken.
Ja, woningcorporaties worden mede door neoliberale politici "de markt" opgedrongen, o. a. door hen te dwingen een deel van hun huizen onder te brengen in aparte bv-en, en die huizen moeten ze tegen "markthuren" verhuren omdat een lagere huur sociale "staatsteun" zou zijn.
.
Vergeet het effect van de hypotheekrenteaftrek niet. Dat drijft de prijzen van koopwoningen, en dus ook van huurwoningen op.
Kritiek IMF op hypotheekrenteaftrek
Conferentieruimte van het IMF» Conferentieruimte van het IMF International Monetary Fund / Flickr / CC / by-nc-sa
Toegevoegd: maandag 28 mrt 2011, 15:00
Het Internationaal Monetair Fonds is kritisch over de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Het IMF omschrijft die aftrek als een genereus systeem dat de huizenmarkt verstoort.
nos.nl
Als het IMF het al zegt...
Vergeet het effect van de hypotheekrenteaftrek niet. Dat drijft de prijzen van koopwoningen, en dus ook van huurwoningen op.
Kritiek IMF op hypotheekrenteaftrek
Conferentieruimte van het IMF» Conferentieruimte van het IMF International Monetary Fund / Flickr / CC / by-nc-sa
Toegevoegd: maandag 28 mrt 2011, 15:00
Het Internationaal Monetair Fonds is kritisch over de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Het IMF omschrijft die aftrek als een genereus systeem dat de huizenmarkt verstoort.
nos.nl
Als het IMF het al zegt...
Klopt, goed dat je dit bericht post. En je wijst terecht op een belangrijk effect.
.
knuppeltje
30-03-11, 11:32
Vergeet het effect van de hypotheekrenteaftrek niet. Dat drijft de prijzen van koopwoningen, en dus ook van huurwoningen op.
Kritiek IMF op hypotheekrenteaftrek
Conferentieruimte van het IMF» Conferentieruimte van het IMF International Monetary Fund / Flickr / CC / by-nc-sa
Toegevoegd: maandag 28 mrt 2011, 15:00
Het Internationaal Monetair Fonds is kritisch over de hypotheekrenteaftrek in Nederland. Het IMF omschrijft die aftrek als een genereus systeem dat de huizenmarkt verstoort.
nos.nl
Als het IMF het al zegt...
En vergeet ook niet de NHG.
Amsterdam De Nationale Hypotheek Garantie, de NHG, moet zo snel mogelijk worden afgeschaft. dat bepleiten economen die onderzoek deden in opdracht van de Vereniging van Banken (NVB)
De garantie regeling voor huizenkopers heeft louter negatieve economische effecten, stellen de onderzoekers van SEO Economische Onderzoek. Het drijft de huizenprijs op en betekent dus voor de belastingbetaler, die uiteindelijk garant staat voor de leningen, een enorm risico.
Wie een huis koopt met NHG, krijgt het verlies vergoed als hij zijn woning gedwongen met een restschuld moet verkopen. Medio 2009 werd onder invloed van de kredietcrisis de grens voor zulke hypotheken verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Mede daardoor steeg het aantal NHD-hypotheken. Van alle hypotheken onder de 350.00 euro die vorig jaar werden afgesloten was 80% met NHG.
'De NHG schiet niet met scherp, zeker niet meer na de verhoging', legt directeur Barbara Baarsma van SEO uit. 'Hij was bedoeld als steuntje in de rug voor specifieke groepen die moeilijk een hypotheek konden krijgen, starters of mensen met een laag inkomen. Nu komt de koopgrens overeen met twee keer modaal. Dat werkt enorm marktverstoren. Kortom: NHG, weg ermee!'
Als het waarborgfonds dat achter de garantie zit onvoldoende blijkt, is het uiteindelijk de overheid die garant moet staan. Daardoor stimuleert de NHG de banken en huiseigenaren tot het nemen van te grote risico's, vinden de onderzoekers. De overheid krijgt bij de groei van het aantan NHG-hypotheken steeds meer van die risico's op het bord. De Nederlandse Bank waarschuwt regematig voor dit gevaar.
Vorige weer zei NHG-directeur Karel Schiffer nog in deze Krant dat hij verwacht dat de regeling ook volgend jaar uitgebreid zal blijven tot 350.000 euro. 'Pas als de onrust in de markt ten einde is, kan en moet de grens weer verlaagt worden.'
In reactie op het onderzoek van SO zegt Schiffer dat de NHG juist een perfecte rol heeft gespeeld in het stabiliseren van de woningmarkt. 'Kijk naar landen waar ze geen vergelijkbare garantieregeling hebben. Daar zijn de prijzen met 20 tot 25 procent gedaald en wordt er geen huis meer gebouwd of verkocht. Ook het aantal executie verkopen ligt daar hoger.'
De NVB gaat niet zo ver voor afschaffing van de NHG te pleiten. 'Maar we vinden wel dat die terug moet naar wat de garantie was: een volkshuisvestingsinstrument', zegt hoofd Consumentenzaken van de NVB, Edward Feitsma.
'Het was bedoeld voor kopers die niet zonder hulp kunnen, maar het is een algemene financiereingsmogelijkheid geworden.' (Volkskrant)
Zou die Schiffer nog steeds niet door hebbeb dat vooral hier de hele woningmarkt muurvast zit dankzij de veel te ruime hypotheekrenteaftrek en daar bovenop nog eens die wel zeer ruime hypotheekgarantie?
Volgens mij zit hij alleen maar zijn eigen toko te verdedigen. :maf3:
In feite is 350.000 euro belachelijk veel geld.
Let wel, we hebben het dan over 770.000 ouwe guldentjes.
Ok die guldentjes zijn alweer een tijd afgeschaft, maar toch.
Laten we dan het een en ander in perspectief zien.
Destijds, met die guldentjes, was je helemaal de bink als je een nieuwe auto kocht.
Een mooie middenklasser had je voor zo'n 40.000 gulden.
Nu heb je nog steeds een behoorlijke kar onder je kont voor zo'n 20.000 euro.
Ietsje meer, maar we hebben 'inflatie', bovendien is die nieuwe kar uitgerust met een heleboel dingetjes die nioet op die gulden-mobiel zaten.
Ik noem airco, ABS, multipoint injectie, en weet ik wat niet meer.
Nu bekijken we de huizen even. Laten we eens zien wat je in de gulden-tijd kocht voor zeg een 200.000 gulden.
Daar had je destijds een leuke twee-onder-1 kap voor, of een aardig appartement in de grote stad.
Een complete woonboerderij in het Noorden van 't land.
Of een woonhuis op 1000m2 eigen grond, in het oosten.
Wat koop je tegenwoordig nog voor 350.000? :vreemd:
knuppeltje
30-03-11, 12:42
Een mooie middenklasser had je voor zo'n 40.000 gulden.
Huh. Je bedoelt ongeveer de helft zeker.
Huh. Je bedoelt ongeveer de helft zeker.
Nah, ik heb het dan over 'de laatste guldentjes'.
In 1986 kostte een nieuwe Ford Fiesta al bijna 19.000 gulden hoor.
Da's bepaald geen 'middenklasser'. :fpetaf:
Maar een Peugeot 406, uit ~2000, die wel.
knuppeltje
30-03-11, 12:58
In feite is 350.000 euro belachelijk veel geld.
En dan willen mensen dat huis meteen ook nog voor waanzinnig veel geld inrichten.
Gewoon renteaftrek en hypotheekgarantie geleidelijk flink afbouwen en de maximale hypotheeklening terugbrengen naar 80 procent van de executiewaarde, zoals het tot een aantal jaren geleden was. Dan komt de woningmarkt na een tijdje vanzelf weer uit het slop als daardoor de huizenprijzen zo'n 20 tot 25 procent dalen. Iemand die dan zijn huis wil verkopen krijgt dan daarvoor wel minder terug, maar hoeft dan voor een nieuw huis ook minder te betalen. Scheelt de huizenbezitter ook in de WOZ-aanslag.
Starters hebben er bijvoorbeeld ook alleen maar voordeel mee. En als er dan weer een economische crisis komt zijn de gevolgen ook veel minder erg voor iedereen met een koopwoning.
Alleen de veelverdieners gaan er dan wat op achteruit, maar nu worden die zo op een schandelijke manier bevoordeeld.
Ik ben het grotendeels met je eens. Maar wel enkele kanttekeningen.
1. In diverse gemeenten zie je dat men het WOZ-percentage flink omhoog heeft gebracht. Simpelweg, dat brengt geld in het laatje (en of het nu Icesave was of ander gepruts, de burger betaalt). Dus dat WOZ-voordeel zie ik eigenlijk niet...
2. Er bestaan verschrikkelijke misvattingen over huren en kopen. Soms is het zo dat mensen wel MOETEN kopen, omdat anders een zeer vreemde situatie ontstaat. S Destijds mocht ik een woning gaan huren, maar moest ik minimaal 800 gulden kale huur gaan 'verwonen'. Anders kwam ik niet eens in aanmerking voor een woonvergunning. Ik kreeg uiteraard geen huursubsidie (hoefde ook niet). Echter werd het dan voor mij veel interessanter om een woning te kopen.
Feitelijk is er sprake van eenzelfde soort situate als 'autorijden vs openbaar vervoer'.
Namelijk zodra men het autorijden duurder heeft gemaakt, stijgt ook het treinkaartje weer.
Hoewel de smoesjes (lees: de filosofie er achter, staat veel interessanter) verschillen, komt het op hetzelfde neer:
De belasting vreet, zonder enige extra moeite daarvoor te hoeven doen, altijd mee. :vreemd:
Volgens mij zullen ze er dus ook nooit wat aan doen.
De pot stroomt immers lekker vol zo.:tover:
knuppeltje
30-03-11, 13:10
Nah, ik heb het dan over 'de laatste guldentjes'.
In 1986 kostte een nieuwe Ford Fiesta al bijna 19.000 gulden hoor.
Da's bepaald geen 'middenklasser'. :fpetaf:
Maar een Peugeot 406, uit ~2000, die wel.
Huh, één Fiesta in 1986 koste toen bijna 19.000 euro? Voor de helft zul je zeker bedoelen.
De Ford Scorpio die ik beginjaren negentig reed koste nieuw ergens achter in de twintigduizend
knuppeltje
30-03-11, 13:18
In diverse gemeenten zie je dat men het WOZ-percentage flink omhoog heeft gebracht.
Percentageverhoging is toch aan regels gebonden? De WOS-waarde mogen ze zelf al niet meer bepalen.
[QUOTE]Echter werd het dan voor mij veel interessanter om een woning te kopen.
En hoe lager de prijs hoe beter voor de koper. Ook voor jou dus.
De belasting vreet, zonder enige extra moeite daarvoor te hoeven doen, altijd mee. :vreemd:
Schaf de belasting af, en we zijn binnen no time een derdewereldland.
Volgens mij zullen ze er dus ook nooit wat aan doen.
Voorlopig even niet. Eigen schuld, had je maar op de juiste partij moeten stemmen.
Huh, één Fiesta in 1986 koste toen bijna 19.000 euro? Voor de helft zul je zeker bedoelen.
De Ford Scorpio die ik beginjaren negentig reed koste nieuw ergens achter in de twintigduizend
19.000 GULDEN (da's inderdaad minder dan de helft in euro).
Wat betreft die Scorpio klopt ook. Da's wel grotere middenklasse, trouwens.
Vergelijk die prijzen eens met de huizen.
En wie vreet er het hardst mee zonder er ene ruk voor te doen? ;)
Huh, één Fiesta in 1986 koste toen bijna 19.000 euro? Voor de helft zul je zeker bedoelen.
De Ford Scorpio die ik beginjaren negentig reed koste nieuw ergens achter in de twintigduizend
De duurste Fiesta was toen 12.000, de goedkoopste 7.000. Gulden hč.
Jaren Nw.prijs
Fiesta 1.0 83-86 - B H4 7.096
Fiesta 1.0 Festival 85-86 - B H4 7.258 Vergelijk»
Fiesta 1.0 L 83-86 - B H4 7.473 Vergelijk»
Fiesta 1.1 83-86 - B H4 7.473 Vergelijk»
Fiesta 1.1 Festival 85-86 - B H4 7.670 Vergelijk»
Fiesta 1.1 L 83-86 - B H4 7.850 Vergelijk»
Fiesta 1.1 S 83-85 - B H5 8.331 Vergelijk»
Fiesta 1.1 Ghia 83-86 - B H4 9.527 Vergelijk»
Fiesta 1.3 S 84-86 - B H5 9.273 Vergelijk»
Fiesta 1.3 Ghia 84-86 - B H5 10.049 Vergelijk»
Fiesta 1.6 XR2 84-86 - B H5 11.867 Vergelijk»
Fiesta 1.6 D 84-86 - D H5 9.451 Vergelijk»
Fiesta 1.6 D Festival 85-86 - D H5 9.649 Vergelijk»
Fiesta 1.6 D L 84-86 - D H5 9.828 Vergelijk»
http://www.autoweek.nl/autovergelijker.php?merk=Ford&model=Fiesta&waar=specs
:hihi:
knuppeltje
30-03-11, 13:23
19.000 GULDEN (da's inderdaad minder dan de helft in euro).
Wat betreft die Scorpio klopt ook. Da's wel grotere middenklasse, trouwens.
Stom, ik bedoelde 'gulden'. Zie je maar weer hoe goed ik al aan de euro gewend ben.
Die Fiesta koste echt geen 19.000 gulden dus, maar ongeveer de helft.
knuppeltje
30-03-11, 13:26
De duurste Fiesta was toen 12.000, de goedkoopste 7.000. Gulden hč.
Ja lach me maar uit als ik me door het gezwam van hem me vergis in guldens en euro's. :)
Ja lach me maar uit als ik me door het gezwam van hem me vergis in guldens en euro's. :)
Ik begrijp het helemaal broeder hoe u door 19.000 pegels van uw stuk werd gebracht. Maar je had dus gelijk, dat ding begon zelfs bij 7.000.
Ik weet toch verrekte zeker dat mijn pa in 1978 13.000 gulden betaalde voor een Ford Escort, en in 1985 ongeveer 18.000 gulden voor een Ford Fiesta (niet de basis uitvoering).
Een Lada stationcar was destijds ongeveer 15.000 gulden of minder.
Mijn Peugeotje 306 in 2002 bijna 20.000 euro.
Die prijzen staan toch echt in EURO... echt waar. Kijk nog maar effe.
Bekijk, als je het niet gelooft, de verschillen even tussen jaar 2000 (voor Euro) en 2003 (na euro).
Als je gelijk hebt dan is er een plotselinge sprong factor 2,2 :)
Ik begrijp het helemaal broeder hoe u door 19.000 pegels van uw stuk werd gebracht. Maar je had dus gelijk, dat ding begon zelfs bij 7.000.
En nu nog even kijken rond de sprong van gulden naar Euro, en dan in een hoekje gaan zitten schamen... :hihi:
1999: Fiesta 1.3i First Edition 99-00 E B H5 12.023
2002: Fiesta 1.3i d'Eco 99-02 E B H5 10.798 (oud uitloopmodel?)
2003: Fiesta 1.3 Ambiente 03-05 D B H5 13.350
knuppeltje
30-03-11, 13:55
Ik weet toch verrekte zeker dat mijn pa in 1978 13.000 gulden betaalde voor een Ford Escort, en in 1985 ongeveer 18.000 gulden voor een Ford Fiesta (niet de basis uitvoering).
Pizza, kijk nog eens naar het lijstje van Mark61.
Jouw pa kreeg zeker dat geld van je moeder en verzoop de helft daarvan in de kroeg. :)
Oh excuus, het zijn echte euro's. Is ook wel logisch dat ze dat omrekenen.
Mea maxima culpa.
Pizza, kijk nog eens naar het lijstje van Mark61.
Jouw pa kreeg zeker dat geld van je moeder en verzoop de helft daarvan in de kroeg. :)
Kijk jij nou eerst maar eens naar de prijslijst voor-na de euro.
Bedenk dan maar eens wie er hier zuipt, ik denk Mark61. En jij trapt er in.
Doe het nou gewoon eens, kost je twee, drie minuten.
Invoer van de euro was op 1 januari 2002.
Dus pak eenzelfde type auto in 2000 en in 2003, en vertel dan je conclusie.
Oh excuus, het zijn echte euro's. Is ook wel logisch dat ze dat omrekenen.
Mea maxima culpa.
Nou, is er in ieder geval eentje die het toegeeft.
BTW mijn vader zuipt niet en heeft ook nooit gezopen.
Nou, is er in ieder geval eentje die het toegeeft.
BTW mijn vader zuipt niet en heeft ook nooit gezopen.
Ik zit aan de thee en zou niet durven iets over je vader's consumptie te beweren :ego:
Ik zit aan de thee en zou niet durven iets over je vader's consumptie te beweren :ego:
Weer verder dan maar? BTW het was ook knuppelmans die dan de prijs van z'n eigen Scorpio is vergeten... :cola:
Oef dat zal tegenvallen...
Nu bekijken we de huizen even. Laten we eens zien wat je in de gulden-tijd kocht voor zeg een 200.000 gulden.
Daar had je destijds een leuke twee-onder-1 kap voor, of een aardig appartement in de grote stad.
Een complete woonboerderij in het Noorden van 't land.
Of een woonhuis op 1000m2 eigen grond, in het oosten.
Wat koop je tegenwoordig nog voor 350.000?
Weer verder dan maar? BTW het was ook knuppelmans die dan de prijs van z'n eigen Scorpio is vergeten... :cola:
Oef dat zal tegenvallen...
Jammer dat je geen posts meer kan weghalen :hihi:
Verder met wat? Ja jonge, dr is inflatie. Op de periode waar we het hierover hebben, een jaar of 25, begint dat aan te tikken, ook als ie laag is. 25 x 3% is al 75%, en dan was het gemiddeld ws. hoger, en vergeet het cumulatieve effect niet.
De huizenprijzen zijn opgedreven door ('rechtse') maatregelen als hypotheekrenteaftrek. Nederland is al dichtbevolkt, dus ruimte is schaars, maar als je mensen in staat stelt hogere hypotheken te nemen stijgen de prijzen onmiddellijk navenant.
Verder worden niet de huizen gebouwd die de markt vraagt. Ikzelf woon bijvoorbeeld veel te groot, maar dat is wat ik kon krijgen destijds, niks anders.
Jammer dat je geen posts meer kan weghalen :hihi:
Tegen de tijd dat ik snapte hoe dat moest, trekken ze het in. LOL.
Verder met wat? Ja jonge, dr is inflatie. Op de periode waar we het hierover hebben, een jaar of 25, begint dat aan te tikken, ook als ie laag is. 25 x 3% is al 75%, en dan was het gemiddeld ws. hoger, en vergeet het cumulatieve effect niet.
Klopt, toch zie ik bij een heleboel dingen, behalve de inflatie, een 'euro-hik'.
En die huizenprijzen, dat slaat gewoon nergens meer op.
'Een dak boven je hoofd' is een van de eesrte levensbehoeften.
Ik concludeer dat onze regenten het er flink bij laten zitten.
De huizenprijzen zijn opgedreven door ('rechtse') maatregelen als hypotheekrenteaftrek. Nederland is al dichtbevolkt, dus ruimte is schaars, maar als je mensen in staat stelt hogere hypotheken te nemen stijgen de prijzen onmiddellijk navenant.
De hypotheekrente-aftrek dateert al van ver voor de euro.
Overigens is het nog maar de vraag of dit nu 'links of rechts' was.
VWB misbruik door miljoenenhypotheken (ik voel 'm aankomen...), ben ik het alvast volkomen met je eens.
Verder worden niet de huizen gebouwd die de markt vraagt. Ikzelf woon bijvoorbeeld veel te groot, maar dat is wat ik kon krijgen destijds, niks anders.
Dat klopt zeker. Het aanbod ruimte/prijs is vaak erg krom.
De renteaftrek word al ondermijnd,
waar 30 jaar geleden de rente onbeperkt aftrekbaar was is dat nu een stuk minder.
maximaal 30 jaar voor de eerste hypotheek,
winst uit verkoop weer in te zetten bij aankoop,
consumptief ook niet meer,
en het nieuwe voorstel is dat aflossings vrij aan banden word gelegt.
Ik gok zo dat over een aantal jaren het hele fenomeen verdwijnt,
ergens laten we zeggen op het punt dat men denkt dat de crisis volledig voorbij is:maf2:
Plannen tegen scheefwonen horen in papierversnipperaar
Hugo Priemus, de Volkskrant 10 maart 2011
Minister Donner heeft aangegeven dat hij per 1 juli 2011 het verhogen van de huur met maximaal 5 procent boven inflatie mogelijk wil maken bij bewoners van een sociale huurwoning met een inkomen hoger dan 43.000 euro per jaar. Daarmee zal hij een beleidsvoornemen uit het regeerakkoord uitvoeren.
Dit idee is niet nieuw: het kabinet-Rutte bouwt voort op voorstellen voor een huurbelasting of een doorstromingsheffing, die om goede redenen nimmer het Staatsblad hebben bereikt.
Vroeger was het idee dat scheefwonende huishoudens (hoog inkomen, lage huur) ten onrechte van objectsubsidies profiteren. In 1995 zijn de algemene subsidies afgeschaft en sindsdien geldt dit argument niet meer.
Nu zijn de motieven dat deze huishoudens met een relatief hoog inkomen ‘niet in de sociale huursector thuishoren’, vaak profiteren van een impliciete subsidie van de verhuurder dankzij de lage huren, de doorstroming blokkeren en indirect bijdragen aan de lange wachttijden voor starters die op een sociale-huurwoning zijn aangewezen. Veel politici denken dat de sociale-huursector kleiner kan als mensen met een hoger inkomen die sector verlaten, bijvoorbeeld door een corporatiewoning te kopen.
Onzinnig
Deze overwegingen zijn niet allemaal onzinnig, maar het middel is veel erger dan de veronderstelde kwaal. Bovendien zijn er veel betere oplossingen, zoals het rapport Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (april 2010) van een SER-Commissie laat zien. De weg die in het regeerakkoord wordt gewezen, is om de volgende redenen een doodlopende weg:
Het extra verhogen van huren voor huishoudens met een belastbaar inkomen hoger dan 43.000 euro vergt een jaarlijkse inkomenstoets van 2,4 miljoen huishoudens. Dat is een enorme opgave die alleen door de Belastingdienst kan worden uitgevoerd, gezien de controlemogelijkheden en privacy-aspecten. De daarvoor nodige extra personeelsformatie is nergens voorzien; de extra kosten zijn nergens begroot.
Sinds 1 januari 2011 geldt de Europese regel dat minstens 90 procent van vrijkomende sociale-huurwoningen moet worden toegewezen aan de doelgroep van beleid: huishoudens met een belastbaar inkomen van ten hoogste 33.614 euro. Latere inkomensveranderingen laat de Europese Commissie buiten beschouwing. De Nederlandse regering is hier dus roomser dan de paus (Europese Commissie), door de inkomens van alle bewoners van corporatiewoningen jaarlijks te toetsen.
Bezwaar
Huishoudens moeten bezwaar kunnen maken tegen het door de Belastingdienst vastgestelde huishoudeninkomen. Dat is niet overbodig, want door veranderingen in salaris, arbeidstijd, huishoudensamenstelling, werkloosheid, pensionering, een extra baan kan het huishoudeninkomen op korte termijn flink veranderen. Hier dreigt een extra reguleringsdruk van een zeldzame omvang te ontstaan.
Als huishoudens het systeem begrijpen, ontstaat een prikkel voor hun leden om geen baan te aanvaarden of de arbeidstijd niet uit te breiden. Dat schaadt de economie.
In de administratie van sociale verhuurders zullen de huren van exact identieke woningen uiteenlopen door verschillen in inkomen van bewoners. Het inkomen sluipt de woningexploitatie binnen, wat de beheerkosten sterk zal doen stijgen en fundamentele vragen oproept over de privacybescherming van bewoners. Inkomensondersteuning als publieke verantwoordelijkheid (huurtoeslag) en vastgoedbeheer (inclusief huurbeleid) behoor je goed te onderscheiden.
Voordeel
Scheefheid impliceert dat de bevolking in wijk en buurt sociaal-economisch gemengd is. Dat is geen nadeel maar een groot voordeel.
Het kabinet-Rutte streeft naar deregulering en het gezond maken van de openbare financiën. Scheefheidsbestrijding brengt een ongekende bureaucratisering in de volkshuisvesting die alle betrokkenen veel geld zal kosten. Zo’n aanpak staat overigens ook in het PvdA-verkiezingsprogramma dat op dit punt bijzonder ondoordacht is.
De Nederlandse sociale huursector wordt nog steeds gekenmerkt door een grote sociaal-economische differentiatie van de bewoners: er is nauwelijks ruimtelijke segregatie en er is nauwelijks stigma. De Tweede Kamer heeft regelmatig gezegd dat dit vooral behouden moet blijven.
Hervorming
Een structurele hervorming van de woningmarkt moet zowel de huur- als de koopsector omvatten. Om investeringen in huurwoningen te stimuleren is geleidelijke aanpassing van huren richting markthuurniveau nodig in combinatie met een robuuste huurtoeslag die de betaalbaarheid garandeert voor huurders met een bescheiden inkomen.
Als huren op marktniveau liggen, verliezen scheefheid en scheefheidsbestrijding hun betekenis. De kabinetsplannen om scheefheid te bestrijden, horen thuis in de papierversnipperaar.
.
.
Door sociale huurstelsel zijn we verwend in dit land. meer dan 80% van de huurders maakt er gebruik van terwijl het gros van deze 80% gewoon een normaal inkomen heeft.
Wat zeg je hier nu eigenlijk?
80% van de huurders maakt gebruik van het sociale huurstelsel.
Met het sociale huurstelsel bedoel je waarschijnlijk:
80% van de huurders woont in een huis waarvan de huurprijs geregeld is.
of
80% van de huurders woont in een “sociaal huurhuis”.
Vervolgens:
Het gros van deze 80% heeft een normaal inkomen.
Dus:
Mensen met een normaal inkomen wonen in een huis waarvan de huurprijs geregeld is.
of
Mensen met een normaal inkomen wonen in een “sociaal huurhuis”.
Deze mensen zijn verwend. Mensen hebben er geen recht op om verwend te worden. Dus:
Mensen met een normaal inkomen hebben er geen recht op om in een huis met een geregelde huurprijs te wonen.
of
Mensen met een normaal inkomen hebben er geen recht op om in een “sociaal huurhuis” te wonen.
Hierme praat je minister Dekker (VVD) van huisvesting (rond 2005) na.
Voor de zoveelste keer dan nog maar eens over het fabeltje van "scheefwonen". En wat zijn "sociale huizen" eigenlijk?
.
WAT ZIJN SOCIALE HUIZEN?
In de maatschappelijke discussie over huizen en huisvesting praat men vaak over “sociale huizen”. Men zegt dat er teveel “sociale huizen” zijn en dat ze gesloopt moeten worden en er geen nieuwe gebouwd moeten worden, dat mensen ten onrechte in “sociale huizen” wonen, en dat ze duurder moeten worden.
Om dergelijke uitspraken te beoordelen – en om ze überhaupt te kunnen doen – moeten we eerst weten wat “sociale huizen” zijn en welke huizen dat zijn. Deelnemers aan de discussie weten dat misschien wel, maar ze maken het onvoldoende duidelijk. In het volgende bezie ik mogelijke betekenissen van de term “sociale huizen”. Ik beperk ik me in hoofdzaak tot huurhuizen, want daarop wordt de term het vaakst toepasselijk geacht.
Ik verzoek de lezer mee te denken.
I. Sociale huizen als huizen waarvan de prijs de kosten niet dekt
Het gaat om de prijs die de bewoners betalen op een zeker tijdstip en de som van de prijzen die successievelijke bewoners betalen gedurende de levensduur van het huis.
Eventuele huurtoeslag moeten we hier optellen bij de prijs die de bewoner betaalt. Huurtoeslag is deel van de betaalde prijs. Huurtoeslag is niet aan huizen gebonden, maar aan de huurders. Het is geen zgn. “objectsubsidie” en maakt van huizen geen “sociale huurhuizen”. Anders zouden de meeste koophuizen ook “sociale huizen” zijn, want kopers ontvangen hypotheekrenteaftrek – de duurste koophuizen zouden dan het meest sociaal zijn. Net als huurtoeslag betekent hypotheekrenteaftrek dat de gemeenschap meebetaalt aan de prijs.
Als de prijzen de kosten niet dekken, hoe worden de kosten dan opgebracht?
1. Subsidie
De huizen zijn met subsidie gebouwd. De subsidie dekt een deel van de kosten. (Het gaat hier om bouw- en grondkosten en overige kosten van realisatie, maar niet om onderhouds- en exploitatiekosten).
Tot in 1995 ontvingen woningcorporaties subsidie voor huizenbouw van het Rijk. Sinds 1995 ontvangen zij geen subsidie meer (er wordt wel gezegd dat zij nog steeds bouwsubsidie ontvangen, maar dat weerspreek ik).
Sinds 1995 worden er dus geen “sociale huizen” in deze betekenis meer gebouwd. De huizen in kwestie zijn minstens 12 jaar oud.
Voor huurhuizen geldt dat hoe langer geleden deze huizen gebouwd zijn,
- des te meer jaren er al huur voor betaald wordt,
- en des te lager de kosten waren in verhouding tot actuele huurprijzen.
Voor koop- en huurhuizen geldt dat de sinds de bouw voor een huis betaalde prijs de kosten kan dekken inclusief de subsidie. Oudere huizen – in de jaren 1950 gebouwde huizen bijvoorbeeld – kunnen afbetaald zijn, inclusief de subsidie. De subsidie is dan niet terugbetaald aan het Rijk maar aan de woningcorporaties of aan een van de voormalige eigenaars, maar de bewoners hebben het bedrag van de subsidie wel afbetaald.
Woningcorporaties zouden moeten laten weten hoeveel van de kosten van de tot in 1995 gebouwde door het Rijk gesubsidieerde huizen gedekt wordt door de sinds de bouw betaalde prijzen.
Elk jaar wordt het gedekte deel van deze kosten groter. Als de som van de huurprijzen sinds de bouw de kosten inclusief subsidie dekt, bestaan er geen “sociale huurhuizen” in deze betekenis meer.
We hebben echter nog geen rekening gehouden met rente over de subsidie. Deze rente kunnen we tot de kosten rekenen. Wel kunnen kopers de hypotheekrente van hun inkomen aftrekken; daar moeten we in ons oordeel over huurhuizen rekening mee houden.
Hoe ouder huizen zijn, des te hoger onderhoudskosten vaak zullen zijn. We kunnen de onderhouds-kosten eerst van de huurprijzen aftrekken voor we bovenstaande berekening maken. Dat betekent wel dat woningcorporaties voor onderhoud minder andere middelen hoeven te reserveren, die zij dus elders kunnen besteden en boeken. De inkomsten uit verkoop van huizen bijvoorbeeld.
Ook met exploitatiekosten van woningcorporaties moeten we rekening houden. Deze zijn in de jaren 2000-2003 met 36% reëel gestegen, waarbij prognoses van corporaties elk jaar fors zijn overschreden (aldus het Centraal Fonds Volkshuisvesting, CFV). De exploitatiekosten moeten we omslaan over alle huizen van de corporatie, dus niet alleen de tot in 1995 met subsidie gebouwde huizen.
Slotsom:
Ook al zijn huizen ooit met subsidie gebouwd, dat betekent niet dat het nu nog “sociale huizen” in deze betekenis zijn. De subsidie kan door de bewoners afbetaald zijn. Zo wordt het aantal sociale huizen vanzelf steeds kleiner. Woningcorporaties zouden moeten laten weten voor welke van hun huizen de bouwsubsidie wel en niet afbetaald is.
2. Huurprijsverdeling
Bij huurprijsverdeling betaalt de ene huurder met zijn huurprijs mee aan de huur van de andere huurder. De ene huurprijs dekt de kosten ruim, de andere huurprijs dekt de kosten niet, de som van de huurprijzen kan de som van de kosten dekken.
Als we huizen waaraan met huurprijsverdeling meebetaald wordt “sociale huizen” noemen, dan zijn nieuwbouwhuurhuizen van woningcorporaties eerder sociale huizen dan oude huizen, in zoverre dat de kosten van de eerste veel hoger zijn dan die van de tweede, en de prijs van de tweede de kosten eerder dekt dan die van de eerste.
Dit is een ander soort “sociale huizen” dan huizen met bouwsubsidie. Bouwsubsidie betaalt de gemeenschap. Huurprijsverdeling is solidariteit tussen huurders.
Woningcorporaties zouden moeten berekenen en laten weten wat de omvang van huurprijsverdeling is.
3. Verkoop van huizen van woningcorporaties
Woningcorporaties verkopen huizen. Met de opbrengst dekken zij kosten van huurhuizen. Het CFV maakt de volgende berekening: De gemiddelde nieuwbouwkosten zijn € 139.000 (in 2004). De gemiddelde huuropbrengt minus onderhouds- en exploitatiekosten in 50 jaar is € 111.000. Dus het gemiddelde tekort op een nieuwbouwhuurhuis is € 28.000. Op deze berekening valt wat af te dingen, maar later we ervan uitgaan. Dit tekort (de zgn. “onrendabele top”) wordt mede gedekt uit de opbrengst van verkoop van huizen.
Koopprijzen zijn de afgelopen 25 jaar enorm opgedreven en liggen vaak ver boven de kosten, ook als corporaties huizen voor een lagere prijs verkopen. Dit is een vorm van prijsverdeling, deze keer tussen kopers en huurders. Mede door hypotheekrenteaftrek kunnen kopers de hoge prijzen betalen. Via prijsverdeling is hypotheekrenteaftrek dan mede subsidie aan huurders – een verrassende wending.
In deze situatie zijn de nieuwbouwhuurhuizen dus “sociale huizen”.
II. “Marktprijzen”
Tot dusver bezagen we prijzen in verhouding tot kosten. We kunnen ook werkelijke prijzen bezien in relatie tot “marktprijzen”. Sociale huizen kunnen we opvatten als huurhuizen waarvoor geregelde huurprijzen gelden en geen “markthuur” in rekening wordt gebracht. Het verschil tussen de werkelijke huur en een “markthuur” is volgens sommigen een zgn. “economische subsidie” aan huurders. Dit is een misvatting, zie Het fabeltje van economische subsidie aan huurders. “Markthuren” zijn geen norm en maatstaf. Deze opvatting van “sociale huizen” dienen we af te wijzen.
III. Goedkope huizen
Misschien bedoelen mensen met “sociale huizen” eenvoudig goedkope huizen. Het zou dan duidelijker zijn om ze zo te noemen. We dienen een maatstaf voor “goedkoop” te hebben. Een huurhuis met een huur tot € 358 gold in 2006 als goedkoop.
Slotsom
De volgende uitspraken zijn aannemelijk:
Er zijn niet “teveel goedkope huizen” als mensen daarin willen wonen. Dat staat hen vrij. Als de vraag naar goedkope huizen groter is dan het aanbod, ligt het voor de hand om goedkope huizen te bouwen en juist niet te slopen zoals nu op grote schaal gebeurt (alleen al in 2003 en 2004 sloopten woning-corporaties 35000 goedkope huurhuizen).
Huizen met subsidie worden al niet meer gebouwd en dit worden er vanzelf steeds minder. Dat een huis ooit met subsidie gebouwd is, betekent niet dat de actuele bewoner een gesubsidieerde, te lage prijs betaalt.
Prijsverdeling komt hoofdzakelijk ten goede aan nieuwbouwhuizen, niet aan eertijds gesubsidieerde huizen. Het kan onterecht zijn dat iemand met een goed salaris geen kostendekkende prijs betaalt, maar dan moeten we wel eerst uitrekenen wat een kostendekkende prijs is, waarbij we kritisch naar kosten kijken.
Daarbij zijn “markthuren” geen norm en maatstaf.
Dit is mede van belang voor het fabeltje van “scheefwonen”.
Is er een norm voor woonlasten als % van het inkomen? Zo nee, dan mag die eerst wel worden bepaald voordat je van 'scheefwonen' kan spreken.
Één 'kantelinkomen' waarboven iemand scheefwoont is dan wel uitermate grof ook.
Ik besteed nu 50% van mijn inkomen aan huur plus servicekosten en voorschot verwarming, en 75% aan woonlasten incl. gas water licht telefoon tv internet belastingen en verzekeringen. Ik heb geen recht op huursubsidie. Is dat de bedoeling?
Zo nee, wat dan?
Ik zoek een kleiner huis om minder te betalen, maar dat is een grapje. Huren van kleinere woningen zijn nauwelijks lager. Mja 100 euro minder voor de helft van het aantal m2s dat ik nu heb. Alleen komen daar meestal alleen 'starters' voor in aanmerking. Dus wat willen ze dat ik doe? In een kartonnen doos gaan wonen?
Het is verder absurd dat ondanks verwoede bouwactiviteiten de laatste 50 jaar, en een niet zo hard groeiende bevolking, de wachttijd voor een woning nog steeds, wat is het?, minstens 5 jaar is. Je hebt natuurlijk 'verdunning' van de gezinsgrootte, maar evengoed speelt mee dat er stomweg niet wordt gebouwd voor de vraag. Ze blijven maar eengezinswoningen voor minstens 4 personen in vinexwijken plempen; kleinere appartementen voor de 3 miljoen alleenstaanden (als de gemiddelde gezinsgrootte 4 personen is, is dat bijna de helft van het aantal huishoudens) worden nauwelijks gebouwd.
Ik vind het één zooitje. En ik denk een rechts zooitje met gewetensafkoopregelingen als huursubsidie, al is die momenteel bijzonder karig.
.
Het probleem is niet dat de huizenmarkt “op slot” zit, maar dat politici de sleutel niet hebben.
Er is een kwantitatief probleem: er zijn niet genoeg huizen en die willen we bouwen. Politici suggereren dat er ook een distributief probleem is: de verdeling van huizen over mensen is niet goed. Dat kan op twee manieren zo zijn:
A: Mensen ("scheefwoners") wonen in de verkeerde huizen qua prijsklasse, daarom is het gewenst dat zij verhuizen.
B: Mensen wonen niet in de huizen waarin ze willen wonen terwijl die huizen er wel zijn; zij willen graag verhuizen maar slagen daar niet in.
A en B kunnen samenvallen, bijvoorbeeld als een rijke graag van een klein goedkoop huis naar een groot duur huis wil verhuizen en dat niet kan vinden. A en B vallen niet samen als de rijke in het kleine goedkope huis wil wonen. De gevallen waarin A samenvalt met B breng ik onder B.
Politici proberen hieraan een argument voor hun huisvestingsplannen te ontlenen.
Ik wil laten zien:
A kan distributief probleem zijn. Maar als distributief probleem komt het in praktijk niet voor. Deze situaties komen voor als kwantitatief probleem. Huizen bouwen is de oplossing, en niet verhuizen.
B kan distributief probleem zijn. Dat probleem komt veel voor. Huizen bouwen is het begin van de oplossing, vrijwillige verhuisketens doen de rest.
Hierin schuilt een argument tegen de huurprijsplannen van de politici, en geen enkel argument ervoor. Het enige dat het fabeltje van "scheefwonen" doet is mensen te hoge prijzen aanpraten en de aandacht afleiden van wat nodig is, huizen bouwen.
Samenvatting vooraf:
- bouw huizen
- stop sloop
- dwing mensen niet te verhuizen
- dwing mensen niet hogere ("marktconforme") prijzen te betalen
- hou op met dat gelul over "scheefwonen" en economische subsidie aan huurders.
NB. Het volgende is een schematische weergave en een momentopname, dus niet de werkelijkheid. En het is hersengymnastiek.
.
Verstrekking belastinggegevens van vier Amsterdamse huurders aan verhuurders verboden
De voorzieningenrechter in Den Haag heeft de Staat verboden belastinggegevens van vier Amsterdamse huurders aan hun verhuurders te verschaffen zolang daarvoor geen wettelijke basis bestaat. Voor het geval al gegevens zijn verstrekt moet de Staat binnen een week aan de betrokken verhuurders berichten dat deze belastinggegevens niet hadden mogen worden verstrekt.
klik (http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=BW2236&u_ljn=BW2236)
bericht in de Volkskrant
Extra huurverhoging voor scheefhuurders niet per 1 juli
De Volkskrant zaterdag 14 april 2011, Tjerk Gualthérie van Weezel
Honderdduizenden scheefhuurders ontsnappen hoogstwaarschijnlijk aan een forse huurverhoging per 1 juli. Dit is het gevolg van een uitspraak van de Haagse rechtbank. Het kabinet heeft bij de voorbereiding onbevoegd gehandeld en inbreuk gemaakt op de privacy van huurders, aldus de rechter.
De zaak draait om het aan de eigenaars van sociale huurwoningen verstrekken van de inkomensgegevens van ruim twee miljoen huishoudens die de woning huren. Sinds begin dit jaar kunnen huisbazen die cijfers via de Belastingdienst krijgen. Ten onrechte, zegt de rechter in een kort geding van vier Amsterdamse huurders: het is namelijk onduidelijk of de wet in kwestie wel is goedgekeurd door de Eerste en Tweede Kamer vóór de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli. Zolang zo'n privacygevoelige wet er niet is, dient bescherming van de persoonlijke levenssfeer 'te prevaleren'.
Volgens Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, is de huurverhoging daarmee dit jaar van de baan. 'Wij zien niet hoe de extra verhoging per 1 juli nog kan worden ingevoerd na deze uitspraak', zegt de woordvoerder. Verhuurders moeten huurders wettelijk voor 1 mei op de hoogte stellen van het bedrag dat zij per 1 juli moeten betalen. 'Op zo'n korte termijn kunnen we de extra huurverhoging niet op een nette manier met onze huurders regelen'.
Wet
Deze week pas stemde de Tweede Kamer in met de wet van minister Liesbeth Spies (CDA). Daarin staat dat huurders met een huishoudinkomen boven 43 duizend euro een extra huurverhoging van 5 procent krijgen boven op de standaardverhoging. Dit moet de doorstroming op de woningmarkt ten goede komen.
De Eerste Kamer moet zich nog uitspreken. Vanwege de tijdsdruk besloot het kabinet de inkomens via de Belastingdienst vast aan huisbazen te geven. Over deze actie van staatssecretaris Frans Weekers (Financiën, VVD) is de rechtbank zeer kritisch. Weekers mag inkomens op voorhand verstrekken als dat nodig is ter voorbereiding van toekomstige wetgeving. Maar, zegt de rechter, niet 'om er reeds uitvoering aan te geven'. Hij verwijt Weekers detournement de pouvoir: 'Hij heeft zijn bevoegdheid gebruikt met een ander doel dan waarvoor die bedoeld is'.
Minister Spies wees klachten over privacyschendingen vorige maand met stelligheid van de hand. Het vonnis noemt zij 'een tegenvaller'. Ze wil nog niet concluderen dat de verhoging een jaar wordt uitgesteld. 'Ik kom zo snel mogelijk met duidelijkheid'.
.
Uitstel huurverhoging "scheefhuurders"
Uitstel huurverhoging scheefhuurders
Novum/NU.nl donderdag 19 april 2012
Veel woningcorporaties wachten nog met het verhogen van de huur voor rijkere huishoudens.
Vanwege de tijdsdruk en problemen rond de invoering heeft het grootste deel van de corporaties besloten om de huurverhoging met een jaar uit te stellen, meldt de NOS donderdag.
De Tweede Kamer stemde vorige week in met een wetsvoorstel hiertoe van minister van Binnenlandse Zaken Liesbeth Spies (CDA).
Woningcorporaties mogen daardoor vanaf 1 juli de huren van huishoudens die meer dan 43 duizend euro verdienen met vijf procent verhogen. Spies wil zo het zogeheten scheefwonen tegengaan.
De corporaties vinden de maatregel echter te onduidelijk. Zo moeten de inkomensgegevens vernietigd worden die de corporaties de afgelopen maanden bij de Belastingdienst hadden opgevraagd.
Volgens de rechter mogen die gegevens pas opgevraagd worden als het wetsvoorstel is goedgekeurd in de Eerste Kamer.
Omdat de huur maar een keer per jaar mag worden verhoogd, kiezen nu veel corporaties om op 1 juli alleen de gebruikelijke huurverhoging door te voeren. Pas volgend jaar gaan ze de 5 procent extra heffen.
De maatregel leverde eerder al ophef op, omdat het de privacy van huurders zou aantasten.
.
VROM-Raad, Stap voor stap - Naar hervorming van het woningmarktbeleid (2010)
Debat over omvang van de overheidssteun in de huursector
In een aantal analyses (onder andere van het Centraal Planbureau, 2008) wordt gesteld dat de overheidssteun in de huursector om en nabij de tien miljard euro bedraagt. Dit bedrag is een optelsom van de huurtoeslag, het huurbeleid van de woningcorporaties waarin een woning wordt verhuurd onder de grens van 100% maximaal redelijke huur en ten slotte de gesignaleerde kloof tussen de maximaal redelijke huur en een zogeheten markthuur.
Echter, hier wordt aangenomen dat voor elke huurwoning een markthuur kan worden vastgesteld, welke rechtstreeks kan worden afgeleid uit de prijsontwikkeling op de koopmarkt. Daarmee worden er vele zaken in deze huurprijs geďmporteerd die de prijsontwikkeling in de koopsector bepalen: renteontwikkeling, kredietfaciliteiten en kredietbeleid bij hypotheken, fiscale steun in de eigenwoningsector, tekorten op deelmarkten in de koopsector. Zo wordt de zogeheten ‘markthuur’ een zeer fictieve huurprijs welke nooit zo op de huurmarkt gerealiseerd zal worden. En dan kan ook niet worden gesteld dat elke huurprijs onder deze ‘markthuur’ als overheidssteun moet worden gezien (9). Daar komt bij, dat gezien de (hoge) woonquotes in de huursector het onwaarschijnlijk is dat de markthuur ver boven de maximaal toegestane huurprijs ligt (uitzonderingen daargelaten). Het bedrag van tien miljard euro steun berust dus op een misverstand.
(9) Voor de huurder komt daarbij dat hij in eerste instantie via de algemene belasting heeft meebetaald aan de hypotheekrenteaftrek en daarmee aan de stijging van de koopprijzen en dat hij in tweede instantie meer huur moet gaan betalen omdat zijn huurwoning een markthuur krijgt die past bij de prijs van de koopwoning.
(p. 34)
(...)
Waar in verschillende rapporten veel nadruk gelegd wordt op het bestaan van (goedkope) scheefheid (midden- en hoge inkomens in goedkope huurwoningen), stelt de raad dat dit fenomeen landelijk gezien bescheiden is. Dat er regio’s zijn waar het meer voorkomt (het veelgenoemde voorbeeld van voormalige studenten in een sociale huurwoning in Amsterdam) doet hier niets aan af. Als het al een probleem is, dan is scheefheid op huishoudensniveau veelal tijdelijk en een resultante en niet een hoofdoorzaak van woningmarktfalen.
De bescheiden omvang op landelijk niveau wordt duidelijk als de relevante grenzen van doelgroep (huurtoeslaggrens plus lagere middeninkomens - oude ziekenfondsgrens) en huurprijsgrens (aftoppingsgrens) in ogenschouw genomen worden. Volgens deze definitie is de scheefheid niet groter dan 4% in 2006 (was 6% in 2002). Dit is ook de conclusie die de minister trekt in zijn brief over dit onderwerp (april 2009).
Dit brengt de raad ertoe om te adviseren geen direct anti-scheefheidsbeleid (inkomenstoetsen bij huishoudens) te ontwikkelen: teveel beleid voor een te kleine groep. De raad adviseert om ‘aan de andere kant’ te beginnen: ruimte voor differentiatie in huurprijzen binnen kaders.
In de visie van de raad maakt de betaalbaarheid integraal deel uit van de publieke taak van de overheid in het wonen. De normstelling op dit vlak is daarom een overheidstaak. Bij het invoeren van niet door de overheid vastgestelde inkomenshuren begeeft men zich op een glibberig pad. Bedacht mag ook worden dat met inkomenshuren de gewenste afstemming tussen prijs en kwaliteit in het gedrang komt. Iets wat via allerlei beleidsarrangementen beoogd wordt, wordt dan door een ander beleidsarrangement uitgehold. De bestaande experimenten met ‘Huur op Maat’ zijn als experiment zeker interessant, maar de raad ziet op voorhand enkele knelpunten. Zo is het de vraag of er wel zoveel ‘extra’ huuropbrengsten gegenereerd kunnen worden door hogere huren bij de middeninkomens. Het is sowieso de vraag of huurders met hogere inkomens - voor zover aanwezig – de financierders moeten zijn van de betaalbaarheidsproblemen aan de onderkant. Dit is niet consistent met het beleid voor de koopmarkt waar de vraagondersteuning uit de algemene middelen wordt gefinancierd. Als grootste bezwaar ziet de raad echter dat de relatie prijs-kwaliteit wordt losgelaten en er een kunstmatige vraag naar veel woonkwaliteit ontstaat, met allerlei ongewenste budgettaire consequenties.
(p. 35-36)
Deze aanbevelingen moeten leiden tot een betere marktwerking binnen maatschappelijke en publiek geformuleerde kaders. Toegewerkt moet worden naar een woningmarkt die evenwichtig, stabiel, doelmatig en rechtvaardig is. Dit is – zoveel zal duidelijk zijn - een andere oriëntatie dan een oriëntatie waarin ongestoorde marktwerking leidend is en overheidsoptreden als marktverstoring wordt gezien.
(p. 43)
.
In de tijd van minister van huisvesting Sybilla Dekker (ruim 10 jaar geleden) hield ik me hier veel mee bezig. Was mn eerste 'grote politieke onderwerp'. Heb meegeholpen Dekkers plannen te bestrijden.
ACHT DISTRIBUTIES VAN HUIZEN OVER WONERS
Als scheefwonen niet bestaat, waarom dan het te kort aan woningen?
De verschijnselen die we 'scheef wonen' noemen bestaan wel, maar zijn geen probleem en geen reden voor hogere prijzen.
Waarom leidt 'scheef wonen' tot huizentekort? Laten we daar eens naar kijken.
Een huizentekort is een kwantitatief probleem.
Men onderscheidt ook kwalitatief huizentekort. Dan zijn er in totaal genoeg huizen voor alle woners, maar die hebben niet de kwaliteiten die woners wensen. Dit probleem is 'kwalitatief-kwantitatief', het gaat om aantallen-van-zekere-kwaliteit.
'Scheef wonen' is een distributieve kwestie, heeft te maken met de distributie van huizen over woners.
Leidt distributie van huizen tot een tekort aan huizen?
Laten we acht distributies bezien. Is er een probleem? Zo ja, wat is dat en wat is de oplossing? Is er een distributief probleem?
● distributie 1
100 mensen wonen in 100 huizen.
Geen probleem.
● distributie 2
50 rijke mensen wonen in 50 dure huizen
50 arme mensen wonen in 50 goedkope huizen
Geen probleem (tenzij je egalitairist bent, maar inkomensverdeling is nu niet aan de orde).
● distributie 3
40 rijke mensen wonen in 40 dure huizen
10 rijke mensen wonen in 10 goedkope huizen
50 arme mensen wonen in 50 goedkope huizen
Geen probleem. Het staat de 10 rijke mensen vrij om in goedkope huizen te wonen. Er wordt wel gesuggereerd dat dat niet mag en dat ze in een huis moeten wonen 'dat bij hun inkomen past'. Maar in een vrije markteconomie bepalen mensen vrij wat ze kopen en niet kopen. Niet moeten rijke mensen in dure huizen wonen. Dat zou consumptiedwang zijn, wat past bij een kapitalistische economie.
● distributie 4
Als 3, maar nu willen de 10 rijke mensen zelf liever in 10 dure huizen wonen
Er zijn dan 10 goedkope huizen teveel en 10 dure huizen te weinig. Eventuele oplossing: bouw 10 dure huizen.
● distributie 5
Als 2, maar nu willen 10 rijke mensen zelf liever in 10 goedkope huizen wonen
Er zijn dan 10 dure huizen teveel en 10 goedkope huizen te weinig. Eventuele oplossing: bouw 10 goedkope huizen.
Het probleem bij 4 en 5 schuilt niet in de totale aantallen mensen en huizen. Het schuilt in de wensen van de rijke mensen en de aantallen van de soorten huizen die er zijn. Vraag en aanbod sluiten niet goed op elkaar aan. Een kwalitatief probleem. De oplossing is huizen bouwen.
Wel kan leegstand of sloop van 10 huizen verspilling zijn. Een economie kan of wil zich die verspilling misschien niet veroorloven. (In een kapitalistische, op maximale geldschepping gerichte economie is deze verspilling echter ook geldschepping, en dus goed).
De oplossing is niet een andere verdeling van huizen over arme en rijke mensen: bij 4 zijn de gewenste dure huizen er niet, bij 5 kunnen de arme mensen de dure huizen niet betalen. 4 en 5 zijn dus geen distributief probleem.
● distributie 6
50 rijke mensen wonen in 50 dure huizen
40 arme mensen wonen in 40 goedkope huizen
10 arme mensen hebben geen huis
Kwantitatief probleem. Oplossing: bouw 10 goedkope huizen.
● distributie 7
40 rijke mensen wonen in 40 dure huizen
10 rijke mensen wonen in 10 goedkope huizen
40 arme mensen wonen in 40 goedkope huizen
10 arme mensen hebben geen huis
Kwantitatief probleem. Oplossing: bouw 10 goedkope huizen. Alleen als de 10 rijke mensen zelf liever in dure huizen willen wonen: bouw 10 dure huizen.
Bij 6 en 7 zijn er 10 huizen te weinig, daarom is huizen bouwen de oplossing.
Niet moeten bij 7 de 10 rijke mensen uit de 10 goedkope huizen verhuizen. Deze redistributie van huizen zou het probleem alleen naar hen verplaatsen.
Ze kunnen wel vrijwillig verhuizen naar dure nieuwbouwhuizen. Maar dat is niet de oplossing, maar gevolg van de oplossing.
● distributie 8
40 rijke mensen wonen in 40 dure huizen
10 rijke mensen wonen in 10 goedkope huizen
40 arme mensen wonen in 40 goedkope huizen
10 arme mensen hebben geen huis
10 dure huizen staan leeg
Oplossing: de 10 rijke mensen kunnen naar de 10 leegstaande dure huizen verhuizen, en de 10 arme mensen gaan in de 10 vrijgekomen goedkope huizen wonen. Redistributie van huizen over woners dus.
Als de 10 rijke mensen in goedkope huizen willen wonen, is hen dwingen naar de dure huizen te verhuizen onvrijheid en consumptiedwang, in strijd met beginselen van liberalisme en de vrije markteconomie. Maar de 10 arme mensen dan? Die hebben helemaal geen huis, dus als er geen andere oplossing is, is deze redistributie toch het beste. Dan ontstaat distributie 5.
Het verschil tussen distributie 8 en distributies 6 en 7 is dat er bij 8 genoeg huizen zijn en bij 6 en 7 10 huizen te weinig.
De enige distributie waarbij redistributie de eerste in aanmerking komende oplossing is, is distributie 8. Maar die komt in Nederland weinig voor: er staan weinig dure huizen leeg. Minister Dekker erkende dat destijds: "Signalen van meer dan normale frictieleegstand zijn mij niet bekend", zei ze, sprekend over dure huurhuizen. Waar ze leegstaan, dient de mogelijkheid van prijsdaling bezien te worden. Dan kunnen arme mensen de huizen misschien wel betalen, of willen rijke mensen er wel vrijwillig naar verhuizen.
Distributies 6 en 7 komen voor. De problemen daarbij zijn kwantitatief, niet distributief. Oplossing: bouw huizen.
Slotsom tot zover:
'Scheef wonen' is geen probleem, veroorzaakt geen huizentekort, en rijke mensen hoeven niet uit goedkope huizen te verhuizen of hogere huurprijzen te betalen.